상가임대차 FAQ

상가임대차보호법이란?

상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상 방지와 세입자의 권리를 보장하기 위해 의원입법으로 제정, 2001.12.29. 공포되어 2002.11.1.부터 시행되는 법률입니다. 이 법률의 핵심은 일정요건을 갖춘 임차인에게 다음과 같은 권리를 부여한데 있습니다.
① 임대차 존속기간 보장 : 최대 5년간의 계약갱신요구권 보장
(※2018.09.20 상가건물임대차보호법 일부개정안이 국회를 통과함. 개정법에 따라 계약갱신요구권 행사 기간이 5년에서 10년으로 연장됨. 다만, 이 개정안은 개정법이 시행된 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됨)
② 대항력 발생 : 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 이후 건물 소유주가 바뀌어도 새로운 소유주에 대해 임차권을 주장
③ 우선변제권 보장 : 대항력 취득하고 확정일자를 받은 경우 전세권등기와 같은 효력을 인정하여 경매 공매시 후순위 채권자보다 우선 변제
④ 임대료 인상상한선 설정 : 연 5%의 범위 내 인상 가능

상가임대차보호법의 적용을 받는 상가의 기준은 무엇일까요?

사업자등록의 대상이 되는 상가건물 중 보증금액이 일정 금액 이하인 상가건물이 대상이 됩니다.
보증금 외에 차임이 있는 경우 환산보증금을 기준으로 하며 계산은 다음과 같습니다. (2018.1.26 기준)
- 서울특별시 : 6억 1천만원 이하
- 과밀억제권역, 부산 : 5억 이하
- 광역시(부산, 인천 제외), 안산, 용인, 김포, 광주, 파주, 화성, 세종: 3억 9천만원 이하
- 그 외 지역 : 2억 7천만원 이하

일반적으로 보증금에는 월세가 포함되는데 월세를 어떻게 계산하나요?

월세에 100을 곱한 후 보증금에 더하면 됩니다.
예를 들어, 보증금 1억에 월세가 100만원인 상가라면,
환산보증금 = 1억 + (월세 100만원 x 100) = 2억이 됩니다.

상가임대차 계약 시 주의해야 할 사항은 무엇일까요?

전세나 월세를 구하면 확정일자와 전입신고가 필수인 것 처럼 상가임대차보호법이 적용되는 상가는 임대차 계약을 하고 확정일자를 받아야 합니다. 신분증, 사업자등록증과 임대차계약서 원본, 신고필증 사본(신규 사업자일 경우) 등을 지참하고 관할 세무서를 방문하면 확정일자를 받을 수 있습니다. 확정일자를 받아 놓으면 경매나 공매로 넘어갔을 때 보증금을 우선 변제 받을 수 있는 ‘우선변제권’이 생깁니다.

우선변제권 적용요건과 그 효력은 무엇인가요?

임차인이 ①건물을 인도(입주)받고, ②사업자등록 신청을 했으며, ③확정일자를 받았다면, 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 그 건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있습니다.
소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.

임차인에게 대항력이 발생하는 시점은 언제부터인가요?

대항력은 건물의 인도(입주) 및 사업자등록의 두 가지 요건을 모두 갖추어야 하고, 두 가지 요건 중 가장 늦은 다음 날부터 제3자에 대해 대항력이 생깁니다.
즉, 상가건물이 경매, 매매 등으로 그 건물의 소유자가 변경되어도 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용할 수 있고, 또한 보증금 전액 반환 받을 때까지 이용할 수 있습니다.

전대차계약을 체결한 전차인도 계약갱신 요구권이 있나요?

임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인(轉借人)은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에서 임차인을 대위(代位)하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

계약갱신요구권 연장에 따라 임대차계약기간을 10년으로 해야 하나요?

아닙니다. 계약기간은 자유로이 정할 수 있습니다. 다만, 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보게 되나, 이때에도 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위내에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 상가건물임차인 중에서 보증금이 일정금액 이하인 영세상인만이 이 법의 적용을 받습니다.

계약 종료 후 보증금을 못 받을 경우 어떻게 해야 하나요?

임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우, 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시,군법원에 임차권등기명령을 신청 할 수 있습니다. 임대인의 동의나 협조 없이 등기부등본에 임차권을 등기할 수 있습니다.