[부동산114] [결산&전망] 2025년 부동산 세제 전망과 절세 전략

2025년도 부동산 세제는 어떻게 진행될까? 그리고 이에 맞는 절세전략은 어떻게 될까? 한 해를 마감하고 또 다른 해를 맞이하는 즈음에 누구라도 한 번쯤 정리하고 싶은 주제가 아닐까 싶다. 아시다시피 부동산 세제는 부동산 거래에서 가장 중요한 변수가 되기 때문이다. 이하에서는 이러한 관점에서 2024년의 부동산 세제를 총정리해 보고, 2025년의 부동산 세제는 어떤 식으로 전개될 것인지 그리고 이에 대한 절세전략은 어떤 식으로 짜야 하는지 등에 대해 정리를 해보자.

1. 2024년 부동산 세제 총정리

2024년 11월을 기준으로 부동산(주택)에 관한 세제가 어떤 식으로 진행됐는지 개인과 사업자의 관점에서 정리하면 아래와 같다.

그렇다면 2024년 부동산 세제는 그 이전 연도와 비교해 볼 때 특이한 점은 무엇일까? 우선 이 부분부터 정리해 보자.

첫째, 2024년 부동산 세제의 틀은 2023년 이전의 틀과 큰 차이가 없었다.
현행의 부동산 세제는 2020년 5월 10일 탄생한 새 정부의 세제 완화의 기조에 따라 쟁점이 되던 것들이 2023년 이전에 대부분 해결되었다. 예를 들어 종부세 대폭 완화, 일시적 2주택 비과세 등 처분기한 3년 개정 등이 있었다. 그 결과 복잡했던 세제가 일정 부분 단순화되기도 했다. 하지만 거래 활성화에 필요한 취득세와 양도세의 중과세 완화는 국회의 벽을 넘지 못해 표류하고 있는 점은 다소 아쉬운 점으로 평가된다.

둘째, 2024년 중 정부의 부동산 대책과 관련해 특이한 세제 정책은 거의 없었다.
이번 정부는 전 정부와는 달리 부동산 대책의 수단으로 세제 정책을 거의 동원하지 않았다. 주로 금융정책을 사용했기 때문이다. 물론 다세대주택이나 오피스텔 등 소형 주택과 지방의 미분양 주택 그리고 인구감소 지역의 주택 등의 공급을 늘리기 위해 2024년 1월 10일에 1·10대책이 발표되었지만, 이는 시장에 큰 영향을 주지 못한 것으로 평가되고 있다. 아파트를 제외한 소형 주택을 위주로 대책을 세운 탓이 크다. 이 대책의 주요 골자는 법에서 정한 소형 주택 등을 취득하면 취득자의 주택 수에서 제외를 해주는 것이다.

셋째, 부동산 세제 측면에서는 이전보다 다소 복잡해진 측면이 있다.
그 이유 중 하나는 바로 앞에서 본 2024년 1·10대책에 기인한다. 이 대책에 따르면 신축 소형 주택 등(4가지 유형이 있다)을 취득하면 주택 수에서 제외하는데, 이 부분이 취득세와 종부세 그리고 양도세 비과세와 과세 판단에 다양하게 영향을 미치기 때문이다. 예를 들어 1주택자가 요건을 충족하는 신축 소형 주택(아래 표의 ①)을 취득하면 2주택자가 되는데, 이때 기존주택에 대해서는 양도세가 비과세되는지 등에 관한 판단이 쉽지 않다. 생각 같아서는 비과세 특례가 적용될 것 같은데 결론을 말하면 이 경우에는 비과세 특례가 적용되지 않는다. 하지만 아래 표의 ③과 ④는 ①과는 달리 비과세 특례가 적용된다. 비과세 특례를 적용할 때에도 주택 수에서 차감되기 때문이다. 이처럼 같은 날 발표된 4가지 유형의 주택에 따른 세제 효과가 달라져 세제의 복잡성이 증가하는 측면이 있다.

※ 2024년 1·10 세제 대책
아래와 같은 요건을 갖춘 주택들은 각종 세목에서 주택 수에서 제외된다. 주택 수에서 제외되는 경우 1세대 1주택 특례와 중과세율 결정에 영향을 미치는데 이를 요약하면 다음과 같다.

* 종부세는 기본공제 12억 원, 80% 세액공제를 말하며, 양도세는 12억 원 비과세와 장기보유특별공제 80%를 말한다. 그런데 다주택자가 신형 소형 주택을 취득하면 이러한 혜택을 받을 수 없음에 유의해야 한다. 하지만 ③과 ④는 이러한 특례가 적용된다.
** 단, 조정대상지역의 임대주택은 종부세 면제가 되지 않으며, 장기보유특별공제 50~70%도 적용되지 않으므로 사전에 실익 판단을 해야 한다. 참고로 2025년 중에 6년 단기 임대 제도가 신설될 전망이다.
*** 수도권·광역시는 제외하되 수도권 내 접경 지역 및 광역시 내 군지역은 포함한다. 구체적인 범위는 조세특례제한법 제72조의2 등을 참조하기 바란다.

2. 2025년 부동산 세제전망

2025년 부동산 세제는 2024년에 적용된 세제를 바탕으로 몇 가지 내용이 추가될 전망이다. 먼저, 개인과 사업자로 구분해 현행의 세제와 2025년에 적용이 예상되는 세제를 비교해 보자.

※ 2024년과 2025년 부동산 세제의 비교

* 2025년 중에 부동산임대업이 세법상 중소기업 업종에서 제외될 전망이다. 이렇게 되면 기업 업무추진비(접대비)의 한도액이 3,600만 원에서 1,200만 원을 줄어드는 등의 불이익을 받게 된다.
** 2025년 중에 상속세율 등이 개정될 수 있으니 이는 별도로 알아보기 바란다.

다음으로, 위의 내용을 순차적으로 살펴보자.

첫째, 취득세는 2024년의 기조에 따라 과세될 것으로 보인다.
부동산 시장의 전반적인 거래 활성화를 위해서는 취득세 완화가 절실하다. 하지만 세율 변경은 국회 동의를 얻어야 하는데, 작금의 상황을 고려하면 취득세율 인하는 물 건너간 것으로 보인다. 다만, 앞에서 언급한 인구감소지역 주택이나 생애 첫 주택에 대해서는 감면이 적용되거나 확대될 것으로 보인다. 이를 정리하면 다음과 같다.

※ 소형주택 등에 대한 취득세 감면

참고로 기존 1주택자나 일시적 2주택자는 1~3%의 세율이 적용되기 때문에 이들의 관점에서는 큰 쟁점은 없어 보인다. 다만, 후자의 경우 신규 주택이 소재한 지역이 조정대상지역이면 3년 이내에 처분해야 한다는 점에는 유의할 필요가 있다.

※ 일시적 2주택자의 취득세 중과세를 피하기 위한 처분기한

둘째, 보유세는 큰 이슈가 없을 전망이다.
보유세에 대한 쟁점들은 이미 2023년 이전에 정리가 되었기 때문이다. 다만, 자동 말소가 되는 임대주택이 추가되면 종부세가 급등하므로 이에 대한 대비가 있어야 할 것으로 보인다. 참고로 2024년 1·10대책에 따른 특례 주택을 취득 후 보유하면 종부세 세율 결정 시 주택 수에서 차감하며, 종부세에 대한 1주택 특례를 받을 수 있다(단, 신축 소형 주택은 제외).

※ 2024년 1·10 세제 정책과 종부세

셋째, 양도세는 비과세와 과세에서 미세한 조정이 있을 전망이다.
양도세는 크게 비과세와 과세로 구분이 되는데, 2025년 큰 이슈 없이 몇 가지 정도에서 미세한 조정이 있을 것으로 보인다. 다만, 2024년 1·10대책에 따른 주택을 취득할 경우 양도세 비과세와 과세 판단 시 어려움이 예상된다. 먼저 개정되는 부분을 살펴보고, 주택 수 제외에 따른 세제의 변화에 대해 살펴보자.

① 비과세와 관세 관련 개정안
· 혼인에 의한 2주택자에 대한 비과세 처분기한이 5년에서 10년으로 연장되었다. 시행시기는 2024년 11월 12일 이후 양도분이다.
· 상생 임대주택에 대한 적용 기한이 2024년 말에서 2026년 말로 연장된다. 상생 임대주택은 본인이 1년 6개월 이상 임대한 시점에서 계약하고 2년 이상 임대를 하면 2년 거주 요건을 면제하는 제도에 해당한다. 거주 요건이 필요한 경우는 고가주택에 대한 양도세 비과세(1세대 1주택, 주택 임대사업자의 거주주택), 장기보유특별공제 80%를 적용할 때이다. 참고로 상생 임대주택은 계약 시에 임대료를 5% 이내에서 올려야 한다.
· 중과세 배제기한도 추가로 연장될 것으로 보인다.
· 조합원 분양가 12억 원 이하인 재건축 원조합원(단, 규제지역 제외)에 대한 취득세가 40% 감면이 될 것으로 보인다. 현재는 재개발 조합원에게 적용되고 있다.
· 철거 목적으로 토지와 건물을 일괄 취득하거나 양도하는 경우, 토지와 건물의 안분계산을 부가가치세법과 일치시킨다. 그동안은 부가가치세법상 건물 가액을 0원으로 하더라도 소득세법은 기준 시가로 안분해 양도세를 계산하도록 했다.

② 소형 주택 등 주택 수 제외 관련
2024년 1·10대책에 따른 특례 주택을 취득 후 양도하면 양도세 세율 결정 시 주택 수에서 차감하며, 양도세에 대한 1주택 특례를 받을 수 있다(단, 신축 소형 주택은 제외).

※ 2024년 1·10 세제 정책과 양도세

☞ 양도세의 경우 주택 수에서 제외되는 동시에 양도세 1주택 특례(비과세)를 받을 수 있다. 다만, 전자의 경우 세율 적용 시에만 주택 수에서 제외되며 이에 따라 결정된 세율에 따라 양도세가 과세된다. 후자의 경우 1의 신축 소형 주택은 특례가 적용되지 않는다. 아래 사례로 확인해 보자.

Q1. 현재 1주택자가 2025년 중에 신축 소형 주택을 10채 구입했다고 하자. 이 경우 양도세에는 어떤 영향을 줄까?
세율 결정 시에는 영향을 주지 않으나, 1세대 1주택 비과세는 적용되지 않는다.

Q2. 현재 2주택자가 2025년 중에 신축 소형 주택을 10채 구입했다고 하자. 이 경우 양도세에는 어떤 영향을 줄까?
먼저 당초 2채는 2채만을 가지고 세율 판단을 하게 된다. 한편 소형 주택은 무조건 일반세율이 적용된다.

넷째, 주택임대업의 경우 6년 단기 임대 제도가 도입될 전망이다.
2025년 중에 6년 단기 임대 등록 제도가 도입될 예정이다. 물론 아파트는 등록할 수 없다. 이 경우 어떤 세제 혜택을 받을 수 있을지 정리해 보자.

※ 6년 단기 임대등록제의 도입에 따른 세제 혜택

☞ 6년 단기 임대의 경우 장기보유특별공제 50% 같은 혜택을 받을 수 없다. 또한, 중도에 자진 말소 등을 할 수 없으므로 이에 대한 실익은 거의 없을 것으로 보인다.

다섯째, 부동산임대업에 대한 세법상의 규제가 강화될 전망이다.
2025년에 부동산임대업과 소규모 임대 법인 등을 세법상 중소 및 중견기업의 범위에서 제외한다. 한편, 소규모 임대 법인에 대해서는 법인세율이 인상된다. 이러한 내용을 정리하면 다음과 같다. 참고로 여기서 소규모 임대 법인(세법상 명칭은 성실신고확인대상 소규모 법인)은 다음의 요건을 모두 갖춘 법인을 말한다.
· 지배주주 등 지분율 50% 초과
· 부동산임대업이 주된 사업이거나 부동산임대?이자?배당 소득이 매출액의 50% 이상
· 상시근로자 수가 5인 미만

※ 부동산임대업에 대한 소득세와 법인세 규제

* 소규모 임대 법인 등에 해당 시 성실신고확인제도 적용, 접대비와 차량운행비 한도 축소, 중소기업 제외, 법인세 세율 인상 등이 뒤따를 것으로 보인다.

3. 2025년 부동산 절세전략

이상과 같이 2025년 부동산 세제는 2024년 이전의 세제와 큰 차이가 없을 전망이다. 이는 현재의 부동산 세제가 시장에 뿌리내려 현행의 틀을 바꿀 필요가 없어 보이기 때문이다. 독자들은 이러한 흐름 하에 본인에게 맞는 절세전략을 찾을 필요가 있다. 부동산 종류나 사업유형별로 이에 대해 알아보자.

1. 주택

① 1세대 1주택자
1세대 1주택자는 2년 이상 보유를 하면 양도세 비과세를 받을 수 있다. 물론 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득하면 2년 이상 거주를 해야 한다. 이때 거주 요건이 필요한 경우에는 2026년 12월 31일까지 상생 임대차계약을 맺으면 2년 거주한 것으로 봐주는 혜택을 누릴 수 있다. 특히 12억 원이 넘는 고가주택의 양도세 계산 시 거주 기간에 따른 장기보유특별공제율을 늘리고 싶다면 이 제도를 활용하면 된다. 한편 1세대 1주택 비과세를 판단할 때에는 주택 수에 주의해야 한다. 실제 주택은 물론이고 주거용 오피스텔, 조합원입주권, 주택 분양권이 포함되기 때문이다. 주택 분양권은 2021년 1월 1일(취득세는 2020년 8월 12일) 전까지는 주택 수에 포함되지 않았다. 이외에 2024년 1·10대책에 따라 소형 신축주택도 비과세 판단 시에는 주택 수에 포함된다는 점에 유의해야 한다.

※ 2024년 1·10 세제 정책과 양도세 비과세 가능 여부

☞ 1주택자가 ①의 주택을 취득하면 1주택 특례를 받지 못할 수 있다(일시적 2주택 비과세는 가능). 다만, 다른 주택들은 선별적으로 비과세가 가능하다.

② 일시적 2주택자
일시적 2주택자에 대한 양도세 비과세는 신규 주택의 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 적용하는 제도를 말한다. 다만, 요건을 정확히 지켜야 하는데, 예를 들면 두 주택 간의 중복 보유 기간이 1년 이상이 되어야 하는 것 등이 이에 해당한다. 이외 양도일 현재 주택 수 및 2년 보유 및 거주 등의 요건을 정확한지 등을 검토해야 한다.

③ 그 외(1세대 3주택 이상)
다주택자가 비과세되는 방법은 앞에서 본 일시적 2주택이 있지만, 상속주택이나 동거봉양이나 혼인으로 합가한 주택, 농어촌주택, 등록한 임대주택 등이 있으면 비과세를 받을 수 있는 경우의 수가 상당히 많다. 예를 들어 부모와 합가를 하면서 주택 수가 3채가 되는 경우라도 비과세를 받을 수 있다.

※ 일시적 1세대 3주택 비과세 특례적용 사례(소득세 집행기준 89-155-26)

* 2024년 11월 12일 이후 양도분부터 혼인 합가도 10년(종전 5년)으로 연장되었다.

2. 조합원입주권과 분양권

재건축 또는 재개발사업을 통해 보유한 입주권과 주택법 등에 따라 취득한 주택 분양권을 보유한 때도 양도세 비과세가 가능하다. 다만, 입주권을 조합원의 유형에 따라 다양한 형태로 비과세가 적용되나 분양권은 제한적으로 적용된다.

※ 조합원입주권과 분양권 보유 시 양도세 비과세 비교

* 비과세 특례의 경우, 주택이 완성되기 전에 양도해도 비과세가 적용된다. 참고로 재건축이나 재개발사업에 따라 1+1 입주권을 받아 주택으로 완성된 경우 2주택으로 보고 양도세를 계산해야 한다. 이때 취득가액 안분은 기재부 재산세제과-627(2024.5.2.)에 따라 안분계산을 해야 한다.

3. 주택임대사업자
2020년 8월 18일을 기점으로 주택임대업에 대한 등록 제도와 세제 등이 확 바뀌었다. 그 이전까지는 이 업을 우대했으나 이날 이후부터는 홀대하는 식으로 제도가 개편되었기 때문이다. 먼저 기존 등록자와 신규 등록자에게 적용되는 제도를 비교해 보고, 이를 중심으로 전략을 생각해 보자.

※ 기존 임대등록자와 신규 임대등록자의 세제 비교

* 2020년 7월 11일~8월 17일까지 등록한 아파트 등은 세제지원을 하지 않는다. 2020년 7·10대책에 따라 7월 11일부터 4년 단기 임대(단기에서 장기로의 변경 포함)를 하거나 아파트를 등록한 것에 대해서는 세제지원을 중단했기 때문이다. 민간임대주택법의 개정 시행시기와 불일치하여 이러한 현상이 발생한다.

기존 등록자는 4년 단기 임대나 8년 장기 임대 아파트는 임대의무기간이 종료되면 자동 말소가 되므로 이때에는 무엇보다도 종부세 대책을 먼저 세워야 한다. 이외 거주 주택 비과세는 최초 말소 일로부터 5년 이내에 양도해야 한다는 점에도 주의해야 한다. 한편 2024년 11월 현재 아파트를 제외한 주택을 신규 등록하고자 할 때는 반드시 10년 이상 임대해야 하고 중도에 자동 말소 같은 제도가 없으므로 이러한 점을 고려할 필요가 있다. 한편 2025년 중에 소형 주택을 6년 이상 임대 등록하면 취득세 일반 과세, 종부세 합산과세, 양도세 중과 배제, 거주주택 비과세를 받을 수 있다. 다만, 장기보유특별공제 50% 같은 제도는 적용되지 않는다.

☞ 임대 등록을 하면 임대료 5% 상한율, 의무임대 기간 등을 지켜야 하므로 부담감이 있을 수 있다. 따라서 6년 단기 임대 제도가 도입되더라도 반드시 실익분석을 먼저 할 필요가 있다.

4. 부동산매매업(개인)

2025년에도 부동산매매업에 관한 관심이 여전히 많을 것으로 보인다. 주택 등을 단기 양도하면 70% 등과 같은 높은 세율이 적용되는데, 매매사업자등록을 내고 사업을 하면 6~45%가 적용되기 때문이다. 물론 조정대상지역 내에서 단기 매매를 하면 양도세 중과세 등이 적용될 수 있고, 취득세 등이 문제가 될 수 있다. 하지만 앞에서 본 소형 주택 등을 취득 후 매매하면 이러한 문제를 비켜나갈 수 있을 것으로 보인다. 이를 요약하면 다음과 같다.

2024년 1·10대책과 부동산매매업 세제

참고로 개인의 부동산매매업에 대한 세제 원리는 다음과 같다.

5. 부동산 매매법인

부동산 거래는 개인이나 개인사업자가 아닌 법인을 통해서도 할 수 있다. 하지만 2020년 7·10대책 이후 법인에 대한 세제가 상당폭으로 강화되었으므로 이를 고려하여 제한적으로 운영할 필요가 있다. 참고로 매매 법인에 대해서는 앞에서 본 소형 주택에 대한 특례가 적용되지 않는다.

6. 기타

상가 같은 상업용 부동산에 대해서는 특별한 규제가 없으므로 평소와 같은 식으로 세제를 관리하면 된다. 다만, 상업용 부동산은 취득부터 양도할 때까지 부가가치세가 발생하므로 이의 업무처리가 원활히 흘러가야 한다. 한편 수도권 과밀억제권역 내에서 설립된 지 5년이 안 된 법인이 지역 내의 부동산을 취득하면 취득세가 2배 이상 중과세 된다는 점은 늘 고려 대상이 된다. 한편 소규모 임대 법인에 대해서는 비용처리 등에 관심을 둘 필요가 있다. 세금이 전반적으로 증가할 가능성이 크기 때문이다. 한편 기타 토지는 비사업용 토지에 해당하는지 등을 미리 검토한 후 절세방안을 찾도록 한다.

Tip 2025년 부동산 세법개정안

기고 : 신방수 세무사

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