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수익형 부동산 틈새상품, 지식산업센터 투자전략

작성자부동산114 2013.02.15 조회 15,538 0 댓글수0 출력하기
상가·오피스텔에 이어 새로운 투자상품으로 떠올라
초기 투자가격 저렴, 개인 투자자들 관심도UP
도심권 내 투자 어렵다면 신규 택지지구 공략도 방법

금융소득종합과세 대상이 기존 4000만원에서 2000만원으로 확대되면서 부동산과 같은 대체상품에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 저금리 기조와 함께 새 정부의 부동산 활성화 대책에 대한 기대가 더해지며 금융자산에 묻혀있던 자금이 부동산 시장으로 유입될 환경이 조성되고 있기 때문이다.

다수의 부동산 상품 중에서도 단연 투자자들의 인기를 얻고 있는 것은 상가나 오피스텔과 같은 수익형 부동산이다. 시중 예금금리보다 훨씬 높은 수준의 수익률을 올릴 수 있고, 향후 시장상황에 따라 시세차익을 기대해 볼 수도 있기 때문이다. 수익형 부동산의 특성상 초기 투자자금이 높기 때문에 투자를 망설이는 경우도 많지만 최근에는 지식산업센터와 같이 중저가형 투자상품도 다수 시장에 출시되고 있어 절세형 투자상품을 고려하는 투자자들은 한번쯤 고려해 볼만한 상품이다.

부동산114(www.r114.com)에서는 수익형 부동산시장에서 중저가형 틈새상품으로 떠오르며 각광을 받고 있는 지식산업센터의 현황과 최근 추이, 그리고 향후 투자전략에 대해 살펴봤다.

■ 수도권 지식산업센터 서울과 경기 남부권에 집중
산업구조 고도화로 2000년 이후 공급량 급증
1세대 격인 가산·구로 일대 → 최근 성수동 일대 고급 지식산업센터 공급
분양가는 최고 1000만원 수준까지 근접

2000년 이후 산업구조가 고도화되면서 IT산업 등의 벤처기업이 급속도로 증가하게 되었다. 하지만 도심부 업무시설은 수도권 정비계획법 규제로 인한 포화상태로 이들을 수용할 수 없었고, 대체성격으로 출현한 것이 현재의 지식산업센터(前 아파트형 공장)다. 취득세 면제와 재산세 감면 등 세제혜택과 함께 저렴한 임대료를 앞세워 다수의 벤처기업들을 수용했으며 기존 도심과 강남, 여의도에 이어 새로운 업무시설 집적지역으로 부상했다.

현재 서울시내 지식산업센터가 밀집한 지역은 1세대 격인 가산과 구로를 비롯해 영등포 등 서남부 일대이며 최근에는 성동구 일대를 중심으로 고급 지식산업센터 공급이 집중되고 있다. 경기지역은 군포와 안양, 부천, 성남 등 경기 남부권에 대부분 집중돼 있으며 안양 벤처밸리 중심으로 공급량이 증가추세다.
가격 수준은 타 수익형 부동산에 비해 상대적으로 저렴한 편이다. 권역에 따라 다소 차이는 있지만 500만~700만원(3.3㎡기준) 사이에서 매매가 형성이 이루어지고 있으며 분양가격은 최근 700만원 후반대에 공급되는 편이다. 다만 성동권역 내 공급되는 일부 지식산업센터들은 최고 1000만원대에서 출시되며 고급화 바람을 불러오고 있다.



■ 지식산업센터 임차수요 풍부, 투자가격 저렴해 중저가 수익형 상품으로 각광
임차인 대부분 법인수요, 꾸준한 임대수익 가능
상가나 오피스텔 대비 투자가격 낮고 수익률은 높아

당초 지식산업센터는 벤처 및 중소기업들에게 공급할 목적으로 보급되었으며 각종 세제혜택 등이 있기 때문에 일정기간 전매나 임대가 불가능 했다. 하지만 2011년부터 매매와 임대를 4년간 제한했던 관련 법을 개정(산업단지는 5년간 전매금지)하면서 법인 뿐만 아니라 일반투자자들도 임대상품으로 관심을 보이고 있다.

일반 개인투자자들이 임대목적을 위해 분양 받을 경우 관련업종의 사업자등록을 하면 바로 임대가 가능하고 실제 주요 임차인들은 법인 위주로 구성되는 만큼 장기임차를 하기 때문에 꾸준한 임대 수익을 올릴 수 있는 장점이 있다. 뿐만 아니라 분양가격이 일반 수익형 상품(상가나 오피스텔 등)에 비해 저렴하기 때문에 그만큼 임대수익률이 높게 나타난다. 부동산114의 분석자료에 따르면 서울소재 지식산업센터의 2012년 4분기 임대수익률은 7.32%로 동기간 오피스텔(5.49%)이나 상가(3.77%)에 비해 월등히 높게 나타났으며, 분양가는 오피스텔의 61%, 상가의 22% 수준에 불과했다.



■ 신규택지지구 내 공급되는 지식산업센터 주목필요
지식산업센터 수요 많아지고 고급화되면서 공급가격UP, 수익률 DOWN
저렴하게 공급되는 신규 택지지구 내 공급물량 공략

기존 지식산업센터 밀집지역인 가산과 구로 일대에는 이제 공급물량이 포화상태에 있다고 볼 수 있으며, 새로운 공급지역으로 성동구 일대가 떠오르고 있다. 서울 숲 조망과 편리한 교통편을 앞세워 지식산업센터의 고급화를 추구하는데 공급가격이 상대적으로 높은 편이 약점이다. 최근 지식산업센터의 임대수익률이 낮아지고 있는 것도 이 부분과 무관하지 않다. 초기 투자가격이 높으면 그만큼 임차조건을 강화할 수 밖에 없고, 이에 따른 공실 리스크도 나타나기 때문에 투자자들로서는 고민이 되지 않을 수가 없는 부분이다.

따라서 서울 도심 내 투자가 부담된다면 외곽지역으로 시선을 돌려도 괜찮은 방법이다. 최근 신규 택지지구가 들어서면 자연스레 자족시설 형태로 업무시설이 들어오게 되는데 대표적인 사례가 삼송 택지지구 내 삼송 테크노밸리다.

3.3㎡당 분양가격은 450만원 시작으로 서울 평균(2012년 기준 775만원)의 58%에 불과한 수준이며, 서울 생활권에 근접해 있기 때문에 도심권 내 높은 임대료를 피해 이동하는 법인 임차인들의 유치가 유리할 것으로 판단된다. 뿐만 아니라 은평뉴타운과 삼송지구, 지축지구, 원흥지구 등 대규모 택지지구에 둘러 쌓여 있는 만큼 추후 시세차익 가능성도 높게 나타나고 있다. 따라서 3~4억원 내외의 중저가 투자를 고려하고 있는 투자자들에게는 좋은 기회로 작용할 것으로 보인다.



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