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2022년세금

[신방수 칼럼니스트] 2022년 달라지는 부동산 세법

작성자신방수 2021.12.22 조회 1,271 0 댓글수0 출력하기

2022년 달라지는 부동산 세법과 절세전략

① 2022년 달라지는 부동산 세법
② 2022년 부동산 절세전략


2022년은 국내 정치일정과 맞물려 부동산 세제에서도 많은 변화가 일어날 것으로 전망된다. 부동산 세제는 국민의 생활과 직결되는 만큼 현행의 세제가 어떤 식으로든 변화될 가능성이 높기 때문이다. 이하에서는 2021년의 세제를 전체적으로 정리해보고 2022년에 달라지는 세법 그리고 이에 대한 대응전략 등을 살펴보자.

1. 2021년 세제요약
2021년의 부동산 세제는 2020년 "7.10 부동산 대책"에 따라 발표된 세제들이 완전히 작동되는 한 해였다. 예를 들어 주택의 경우 취득세와 보유세 그리고 양도소득세까지 줄줄이 중과세가 적용됐다. 또한 주택임대사업자나 1인 부동산법인에 대한 규제도 상당히 많이 도입돼 세무 리스크가 상당히 커지는 한 해가 됐다. 이를 개인과 주택임대사업자 그리고 1인 부동산법인으로 나눠 살펴보면 아래와 같다.

1) 개인
개인들이 주택을 "취득→보유→양도"하는 과정에서 만나게 되는 부동산 세금들은 실수요자와 투자수요자에 따라 과세방식이 확연하게 달라진다. 예를 들어 주로 1세대 1주택자인 실수요자들은 취득세를 1~3% 적용받으나 그 외 다주택자인 투자수요자들은 8~12%까지 중과세가 적용되고 있다. 이외 보유세 등도 마찬가지다.


참고로 위 실수요자의 란에서 "일시적 2주택"은 1주택자가 이사 등으로 인해 잠시(일시적) 동안 2주택이 되는 경우를 말하는데, 세법은 새로운 주택을 취득한 날로부터 법에서 정하는 기간(1~3년) 내에 종전주택을 처분하면 1주택으로 보고 세제지원을 하고 있다. 여기서 주의할 것은 신규주택을 먼저 처분하면 일시적 2주택으로 보지 않는다는 점이다.

2) 주택임대사업자
그동안 주택임대사업자들은 각종 세제혜택을 받아왔으나 2020년 8월 18일을 기점으로 세제혜택이 대부분 소멸됐다. 기존 등록자의 세제혜택은 유효하지만, 의무임대기간이 경과하면 등록이 자동으로 말소되기 때문에 이에 따른 세금관리에 비상등이 켜졌다. 특히 자동말소나 자진말소로 등록이 말소된 경우 종부세가 과세되므로 처분 등의 대책을 꾸릴 필요가 있다.


3) 1인 부동산법인
1인 부동산법인에 대한 세제도 7.10 부동산 대책으로 크게 강화됐는데 특히 보유세는 기준시가의 3%나 6%로 과세되는 식으로 세제가 크게 바뀌었다.


2. 2022년 달라지는 세법
2022년의 부동산 세제는 현행 제도들이 그대로 이어지거나 일부에서는 완화 또는 오히려 더 강화될 가능성도 있다. 예를 들어 고가주택 기준을 9억원에서 12억원으로 상향하는 한편 초고가주택에 대한 장기보유특별공제 축소나 부동산법인에 대한 취득세 및 법인세 강화가 대표적이다. 이하에서 주요 세목 위주로 2022년에 달라지는 세법을 정리해보자. 물론 최종 확정여부는 별도로 확인해야 한다.

1) 취득세
주택에 대한 취득세는 종전과 같은 기조가 계속 이어질 것으로 보인다. 다만, 시가표준액 1억원 이하인 주택에 대한 취득세율이 강화될 가능성이 높다. 이러한 주택은 주택 수에서 제외되고 1%의 세율이 적용되는데, 이로 인해 최근 매수세가 활발히 이어지자 이를 제어하기 위해서이다. 다만, 실제 중과세율이 적용될지 여부는 미지수다.

2) 보유세
보유세도 현행의 기조를 이어갈 것으로 보인다. 즉 현행의 경우 개인에 대한 종부세 중 실수요자들은 공제액 등의 상향 조정 등으로 세부담이 그리 크지 않다. 하지만 다주택자나 법인들이 보유한 주택에 대해서는 가공할 만한 세부담이 예상된다.


3) 양도소득세
첫째, 1세대 1주택자 중 고가주택을 중심으로 세제가 상황에 따라 완화 또는 강화될 것으로 보인다. 실거래가 9억원이 넘는 경우 전체 양도차익 중 일부는 비과세되는데 이때 기준금액이 2021년 12월 8일 양도분부터 12억원으로 인상됐다. 한편 다주택자에 대해 적용되는 중과세제도는 현행의 기조를 유지할 가능성이 높으나 상황에 따라 일시적으로 폐지될 수도 있을 것으로 보인다.


* 다만 2023년 이후 취득분부터 양도차익 규모별로 공제율이 차등 적용될 가능성이 높다(△5억원 이하 40% △5~10억원 이하 30% △10~15억원 이하 20% △15억원 초과 10%). 한편 2023년 이후 양도분부터 다주택 보유기간을 제외하고 나머지 기간에 대해 공제율을 적용할 가능성도 있다. 예를 들어 다주택 보유 후 고가주택 1채를 남겨둔 후 이를 양도하면 이 주택만을 순수하게 보유한 기간에 대해 공제율을 적용한다는 것이다.

둘째, 고가의 상가겸용주택에 대한 비과세 방법이 달라진다. 현행 9억원을 초과한 상가겸용주택을 양도할 때에는 주택의 연면적이 상가의 연면적보다 더 크면 전체를 1주택으로 보고 9억원 이하의 양도차익에 대해 비과세를 적용하지만, 2022년 양도분부터는 상가는 무조건 양도소득세를 과세하는 식으로 세법이 개정되었다. 다만 고가주택 이하의 상가겸용주택은 현행 제도가 그대로 적용된다.


셋째, 주택의 부수토지로 인정되는 토지의 범위가 아래와 같이 일부 지역에서 축소된다. 주로 수도권 내 주택의 부수토지에 대해 개정이 되었다. 2022년 1월 1일 이후 양도분부터 적용한다.


넷째, 토지에 대한 양도소득세 세제도 상당부분 강화될 가능성이 높다. 최근 온 나라를 들썩이게 만들었던 토지투기에 대한 방지책의 일환에서 그렇다. 그렇다면 어떤 식으로 제도가 변경될지 정리해보자. 토지에 대한 양도소득세 세제가 강화되면 그만큼 세무 리스크가 증가될 가능성이 높다.


4) 법인세
1인 부동산법인들은 일반법인세 외에 추가법인세를 내는데, 이 추가법인세율이 아래처럼 인상될 것으로 보인다. 만일 실제 이 법인세율이 인상되면 보유세 부담으로 법인이 주택을 보유할 실익이 많이 퇴색하게 될 것으로 보인다.


세무법인 정상 신방수 세무사
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