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[신방수 칼럼니스트] 2022년 부동산 절세전략

작성자신방수 2021.12.22 조회 927 0 댓글수0 출력하기

2022년 달라지는 부동산 세법과 절세전략

① 2022년 달라지는 부동산 세법
② 2022년 부동산 절세전략



앞 시간에 언급한 내용을 바탕으로 2022년 부동산 절세전략을 상황별로 살펴보자. 절세전략은 우선적으로 "비과세→일반과세(중과세 회피)" 순으로 수립한다. 다만, 2021년 연말 즈음에 2022년을 예측한 것이므로 여러 가지 이유에 의해 세제의 내용이 변경될 수 있다. 따라서 그때는 절세전략이 달라져야 함은 두말할 필요가 없다.

1) 1세대 1주택에 해당하는 경우
1세대 1주택을 보유한 상태에서는 이렇다 할 세무상 쟁점들이 많지 않다. 보유세 부담도 초고가주택이 아니면 그렇게 크지 않으며, 2년 보유(2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 취득분은 2년 거주)하면 양도소득세 비과세가 가능하기 때문이다. 물론 양도가액이 9억원이 넘는 주택의 경우 양도차익 중 일부는 과세되는데 이 금액이 2022년 이후부터 12억원으로 상향 조정될 예정이므로 양도소득세 절감금액이 훨씬 더 커질 것으로 보인다. 그런데 2021년 1월 1일 이후에 다주택 상태에서 양도나 증여 등을 통해 1주택자가 된 경우에는 1주택이 된 날로부터 2년을 다시 보유해야 비과세를 받을 수 있다는 점에 주의해야 한다. 평소 다주택을 보유한 상태에서 처분 등을 통해 주택 수를 조절한 후 비과세를 받는 것을 방지하기 위해서이다. 따라서 1세대 1주택(일시적 2주택 등 특례주택 포함)에 대한 비과세를 받고 싶다면 평소에 비과세 요건을 유지해야 한다. 1세대 1주택과 일시적 2주택의 비과세 요건을 비교하면 아래와 같다.


* 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권도 주택 수에 포함돼 양도소득세 비과세와 중과세에 영향을 미친다는 점에 항상 주의해야 한다. 취득세에서 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 주택 수에 포함되는 것과 차이가 있다.

2) 일시적 2주택에 해당하는 경우
일시적 2주택은 1세대 1주택자가 이사 등으로 잠시 2주택이 된 상황에서 법에서 정한 기한 내에 처분하는 종전주택을 말한다. 이러한 일시적 2주택에 대해서는 취득세와 보유세, 양도소득세 등에서 다양한 리스크가 발생하므로 주의를 요한다.

첫째, 취득세의 경우에는 처분기한에 주의해야 한다.
현행 취득세는 2주택 이상 보유한 자에 대해 8~12%의 중과세율을 적용하는데, 이때 일시적 2주택자의 경우에는 처분기한을 둬 1~3%의 세율을 적용해주고 있다. 그런데 취득세에서의 일시적 2주택은 양도소득세에서의 일시적 2주택과 차이가 있다.

①조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사를 가는 경우 : 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 종전주택을 양도 시 1~3%를 적용함

②비조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사를 가는 경우 : 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도 시 1~3%를 적용함

③조정대상지역에서 비조정대상지역 또는 비조정대상지역에서 비조정대상지역으로 이사를 가는 경우 : 종전주택을 양도하지 않아도 1~3%를 적용함

둘째, 보유세는 특별히 배려하는 규정이 없다.
종부세를 포함한 보유세는 매년 6월 1일을 기준으로 과세되므로 일시적 2주택 보유기간에 2주택이 된 경우 보유세 부담이 증가할 수 있음에 유의해야 한다.

셋째, 양도소득세 비과세는 5가지 요건을 갖추어야 비과세를 받을 수 있다.
즉 2년 보유, 2년 거주, 1년 후 신주택의 취득, 1~3년 내 처분, 1년 내 전입의무이다. 이 중 비과세 처분기한이 1~3년인지의 여부와 최근에 발표된 2년 보유기간의 기산일이 중요하다.

① 비과세 처분기한
첫째, 비과세 처분기한이 1년인 경우
종전주택이 조정대상지역에 있는 상황에서 신규주택이 취득당시 조정대상지역에 소재한 경우 원칙적으로 종전주택을 1년 내에 처분해야 한다. 그리고 신규주택으로 1년 내에 전입해야 한다. 다만, 신규주택에 임대차계약의 잔여기간이 남아 있는 경우 이 기간이 종료될 때까지 처분 및 전입의무가 연장되나 이 기간은 최대 2년을 넘지 못한다. 한편 신규주택으로 전입한 후에는 적어도 30일 이상 거주해야 한다.

둘째, 비과세 처분기한이 2년 이상인 경우
종전주택이 조정대상지역 내에 있고 2018.9.14.~2019.12.16. 사이에 조정대상지역 내에서 신규주택을 취득하면 종전주택을 2년 내에 처분해야 비과세가 가능해진다. 이 경우에는 앞처럼 신규주택으로의 전입의무는 없다.

셋째, 비과세 처분기한이 3년 이상인 경우
이외의 상황에서는 비과세 처분기한이 3년으로 주어진다. 예를 들어 종전주택이나 신규주택이 비조정대상지역 내에 있으면 3년의 기한이 주어진다. 이때 신규주택의 계약 시에는 비조정대상지역이었지만 잔금청산 시 조정대상지역으로 바뀐 경우에도 3년을 적용한다.

② 2년 보유기간 기산일
일시적 2주택 비과세 요건 중 "2년 보유"는 주의해야 한다. 2021년 11월 2일 이후부터는 비과세가 적용되지 않는 다주택을 보유한 상태에서 일시적 2주택을 만든 경우라도 최종 1주택만 보유한 날로부터 2년 이상 보유해야 비과세를 적용하기 때문이다. 예를 들어 2021년 12월 현재 3주택 이상 보유한 상태에서는 비과세를 받기가 힘든데 이때 양도나 증여를 통해 주택 수를 줄여 일시적 2주택으로 만들 수 있다. 그런데 이때 2년 보유요건은 해당주택의 당초 취득일이 아니라 신규주택 외 종전주택이 1채만 있는 날부터 기산한다. 이렇게 되면 비과세 받기가 상당히 힘들어진다. 따라서 앞으로 일시적 2주택으로 비과세를 받고 싶다면 가급적 비과세 요건을 허물지 말고 계속 가는 것이 좋을 것으로 보인다.


*2020년 12월 31일 이전까지 1세대 1주택이나 일시적 2주택을 유지한 경우 종전주택의 취득일부터 보유기간을 기산하고, 2021년 11월 3일 이후부터는 다주택 기간을 제외하고 보유기간을 기산하므로 최종 1주택을 보유한 날(곧 직전주택 처분일)로부터 보유기간을 계산함에 유의해야 함.

3) 기타 다주택자에 해당하는 경우
위와 같은 과정을 거쳐 비과세를 적용받지 못한다. 이때 과세방식은 크게 일반과세와 중과세로 구분된다.

① 일반과세가 적용되는 경우
일반과세는 주로 비조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용되는데 이때 세율은 6~45%가 적용되며 장기보유특별공제도 6~30%가 적용된다.

② 중과세가 적용되는 경우
주택에 대한 중과세는 주로 다주택 보유상태에서 조정대상지역 내 주택을 처분하면 적용되는데, 3주택 중과세의 경우 최고 75%(지방소득세 포함 시 82.5%)까지 부과되고 있다.


그런데 이 제도를 적용받은 다주택자가 증여 등을 통해 주택 수를 조절할 때에는 취득세 중과세(조정대상지역 내 3억원 이상의 주택은 12%)와 앞에서 본 최종 1주택 비과세 보유기간의 기산일에 유의해야 한다. 한편 중과세제도가 한시적으로 풀리게 되면 1년 합산과세에 유의해야 한다. 같은 해에 2회 이상 양도하면 합산과세로 인해 세금이 크게 증가할 수 있기 때문이다.

4) 주택임대사업자의 경우
주택임대사업의 경우 건설임대등록을 제외한 나머지 대부분은 신규등록의 의미가 없어졌다. 따라서 등록을 하지 않는 것이 좋을 것으로 보이며, 기등록자들의 경우에는 자동말소나 자진말소에 따라 변화된 세제에 주의해야 한다. 특히 말소된 주택에 대해서는 종부세가 과세될 수 있으므로 6월 1일 전에 대책을 꾸릴 필요가 있다. 한편 말소된 주택을 처분하면 대부분 양도소득세 중과세를 적용하지 않지만, 자진말소의 경우에는 의무임대기간(4년, 8년)의 1/2 이상 임대 및 임차인의 동의가 필요하고 말소일로부터 1년 이내에 처분해야 중과세를 적용하지 않는다.

5) 1인 부동산법인에 해당하는 경우
2022년은 1인 부동산법인에 대한 각종 세금이 더욱 가중될 가능성이 높다. 특히 추가법인세율이 20%에서 40~50%로 인상되면 법인을 유지할 이유가 없다. 보유세 부담에다 추가법인세 부담 거기에 배당소득세 등을 더하면 오히려 손해가 발생할 수 있기 때문이다. 이외에 토지 등의 양도소득세 세율도 인상될 가능성이 높기 때문에 비사업용 토지에 대한 판단 등을 잘해낼 필요가 있다.


세무법인 정상 신방수 세무사
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