닫기
3기신도시김현미장관강남창릉

[서정렬 칼럼니스트] 수도권 3기 신도시가 강북, 강남 아파트 가격 올릴 이유

작성자서정렬 2019.06.13 조회 220 0 댓글수0 출력하기

▣ 고양 창릉 등 서울 인접 신도시개발...오히려 "인 서울(In Seoul)" 기대감 부추기는 꼴
수도권 3기 신도시 관련 김현미 장관의 3차 추가지역 발표가 있은 직후부터 미묘한 변화가 감지된다. 변화의 진의는 발표에 따른 기대감이 아니다. 그 반대다. 우선 일산보다 서울에 가까운 고양 창릉지역이 이번 3차 발표에 포함되면서 일산신도시 쪽 거주자들의 반대가 심하다. 신도시 철회를 외친다. 왜 그럴까? 무엇이 잘못된 것일까?


일산신도시에 거주하는 분들 입장에서는 3기 신도시 개발로 인한 낙수효과(trickle-down effect)보다는 오히려 역류효과(backwash effect)로서의 부정적인 상황이 예상되기 때문이다. 문재인 정부 출범 이후 강남 지역 아파트 가격 급등에 따른 수요를 분산시키기 위해 수도권 3기 신도시가 정책적으로 제안되었다. 강남지역 아파트 가격 상승에 따른 수요 증대에 대응하기 위한 수도권 3기 신도시 개발이 맞고 틀리고의 논의는 차치하고라도 왜 일산 신도시보다 가까운 서울 행정구역에 인접한, 거의 서울이라고 해도 과언이 아닌 지역을 신도시로 추가 개발하느냐는 것이 주된 이유다. 추가 신도시 개발에 따른 긍정적인 외부효과(external effect)를 기대해도 시원찮을 판에 추가 신도시의 입지 자체가 본인들이 거주하는 일산신도시의 가격 하락을 부추기는 부정적인 외부효과로서의 외부불경제(external diseconomies) 현상이 나타날 수 있다는 문제제기인 셈이다.

이러한 우려는 다음과 같은 이유로 현실이 될 가능성이 높다.
첫째, 강남 아파트 수요 확대에 따른 가격 상승 압력을 수도권 3기 신도시가 막지 못할 것이기 때문이다. 강남 수요는 강남 지역에 공급되는 아파트 등의 주택 공급에 반응한다. 강남 수요 또는 강남 아파트 (매매 또는 전세가격)상승 압력이 수도권 3기 신도시를 통한 총량적 공급에 대해서 강남 수요(자)는 비탄력적일 수밖에 없기 때문이다.

둘째, 이번에 추가된 3기 신도시 추가 지역들 일부는 서울에 인접해 오히려 강북 아파트 값을 끌어 올리는 부작용이 예상된다. 고양 창릉, 남양주 왕숙 등이 대표적이다. 특히, 고양 창릉은 서울과 거의 맞붙어 있다. 창릉 신도시 택지 매입에 따른 보상비는 대토 등의 비율을 높이더라도 다시 부동산시장으로 유입될 가능이 높으며, 분양시점에서의 상대적으로 높아진 분양가격은 인접한 강북지역의 아파트 가격을 높이는 배경으로 작용할 것이다. 이때 상대적으로 저렴한 강북 기존 재고 아파트에 대한 소비자들의 선호가 시장에 반영될 경우 강북인 서울 서북부지역의 아파트가격까지 들썩일 수 있다.

셋째, "인 서울(In Seoul)"로서의 "탈 경기(Exodus Gyeonggi-do)"현상이다. 고령화 등의 이유로 지역 부동산 값이 떨어져 빈집 비율이 13% 수준을 보이는 일본에서도 나타나는 현상이 동경권 또는 "인 동경(In Tokyo)" 현상이다. 이에 따라 인 동경의 집값은 하락하는 것이 아니라 오히려 상승했다. 수도권 3기 신도시의 서울 인접은 일본 사례처럼 오히려 이 때 "인 서울"하는 계기로 작용할 수 있다는 점이다. 이렇게 될 경우 고양 창릉, 남양주 왕숙 인접지역인 서울 강북의 서북부, 동북부 지역 아파트 값이 들썩일 것은 불문가지라는 점이다.

▣ 강남 영동대로 광역복합환승센터 개발 승인... "강남 브랜드" 높이는 모멘텀 가능성
국토교통부 대도시권광역교통위원회는 지난 10일 서울 코엑스와 잠실을 잇는 국내 최대 규모의 지하공간 개발사업인 "강남권 광역복합환승센터"(가칭) 지정을 최종 승인했다. 강남권 광역복합환승센터 개발 사업은 영동대로 삼성역∼봉은사역 630m 구간에 수도권광역급행철도(GTX-A·C), 위례∼신사 경전철, 지하철 2ㆍ9호선, 버스 및 택시 환승시설을 짓는 초대형 프로젝트로 2023년 준공예정이다. 사업비 규모는 국비 포함해 약 1조3,000억원에 이른다. 이 복합환승센터는 기존 코엑스몰(Coex Mall)은 물론 현대차그룹의 통합 신사옥 GBC와도 지하로 바로 연결된다. 환승센터 지상 구간(630m)은 "차 없는 도로"가 되면서 녹지 광장으로 조성 된다. 서울 강남에 새로운 장소로서의 복합 문화 콘텐츠가 만들어지는 것이기도 하다.

이 프로젝트는 강남지역 재건축아파트의 인허가 불허 또는 시기 조정 등 강남 집값 상승 우려에 대비한 행정적인 규제 방안과는 별도로 강남지역의 "도시브랜드" 파워를 올리는 호재가 될 것은 분명하다. 여기에 현대차그룹 통합 신사옥(GBC)의 하반기 착공 등이 가시화 될 경우 그로 인한 시너지는 인근 강남지역에 대한 주택 수요 확대로 이어져 사업 대상지 주변 및 기존 강남지역 아파트들에 대한 가격 상승 압력은 불가피할 것으로 보인다.

결국 수도권 3기 신도시에 대한 추가 발표는 일산 신도시보다 서울 쪽에 가까운 고양 창릉 등이 사업 대상지에 포함됨에 따라 서울 강북지역 아파트에 대한 대체재로서의 관심을 유도해 "인(In) 서울"을 부추길 가능성을 배제할 수 없을 듯 하다. 이것은 서울 서북부 강북지역 아파트들의 가격 상승 요인으로 작용 할 수 있다. 여기에 이번 강남 영동대로 광역복합환승센터 개발 발표는 아파트 시장과 관련해 강남 브랜드 파워의 재 점화 또는 재 입증이라는 측면에서 강남 아파트의 가격 상승에 호재로 작용할 것이 분명하다는 점이다.

강남 광역복합환승센터 발(發) 시그널은 문재인정부의 주택정책 측면에서 중요한 의미를 갖는다. 왜냐하면 이 사업 자체에 실린 여러 가지 의미들이 주택시장 변화와 맞물리면서 향후 중요한 모멘텀이 될 수 있다는 점이다. 문재인 정부 출범 이후 부동산관련 대책은 8.2 대책과 9.13 대책을 중심으로 변곡점을 맞았다. 각각의 대책이 발표된 시점의 강남을 포함한 서울과 다른 지역의 아파트 가격 상승률 차이를 살펴보면 그 이유를 바로 알 수 있다. 그 변곡점에서 정부의 타깃(target)이 바로 강남이었다는 점에서 지금까지 강남시장에 대한 "안정적인 시장의 유지 및 관리"가 이번 사업 승인으로 시장에서 어떻게 작동할지에 대한 면밀한 분석과 조치가 병행되지 않는다면 "시장market" 자체가 새로운 국면으로 전개될 수 있기 때문이다. 여튼 수도권 3기 신도시의 서울 인접 개발과 강남 핵심 지역에서 이루어지는 광역복합환승센터 승인 것은 문재인정부의 주택정책 및 부동산시장 관련해서 "양날의 검"이 될 수 있다는 점을 간과해서는 안 될 것으로 판단된다. 주사위는 이미 시장에 던져졌다.

※ [전문가 칼럼]의 글은 본 사이트의 견해와 차이가 있습니다

[저작권자 ⓒ 부동산114 무단전재•재배포 금지]
목록으로
0

추천을 클릭하여 주시면, 더 좋은 리서치물 제작에 도움이 됩니다.

댓글0
0/600 bytes

관련 매물 총 120건더보기

mirae asset 부동산114

부동산114주식회사대표: 이성용경기도 성남시 분당구 판교역로241번길 20, 미래에셋벤처타워 10층 (삼평동)사업자번호: 211-86-53421통신판매업: 제 2011-경기성남-1356호
팩스: 031-789-1127
인터넷뉴스서비스등록번호: 경기,자60006 (등록일자: 2010.01.17)발행·편집인: 이성용기사배열 책임자: 김은진청소년보호책임자: 곽효신

Copyright © 부동산114. All rights reserved고객센터031-789-1114중개회원가입문의031-707-0114

  • 부동산 종합정보
    1위 인증
  • 부동산 종합정보
    포털부문 1위
  • Verisign
    인증사이트