많은 사람들이 "대출"이라는 말에 걱정부터 하는 경우가 많다. 어찌됐든 "빚"이 생기는 것인데, 다달이 나가는 이자 또한 부담으로 다가오기 때문이다. 혹자는 일정 수준의 자본을 갖추고 있다면 "레버리지"를 이용해 내 집 마련을 하는 기회를 삼으라고 한다. 대체 레버리지는 무엇인 걸까? 부동산에 입문하기 시작한 부린이들을 위해 한 번 알아봤다.
투자에 있어서는 종종 레버리지(Leverage) 효과가 발생한다. 영어로 "leverage"란 지렛대란 뜻이다. 혼자서는 움직이기 힘든 무거운 물건이라도 지렛대를 이용하면 수월하게 움직일 수 있다. 이렇듯 금융권에서도 이 지렛대의 원리를 비유해 실제 가격변동률보다 몇 배 많은 투자 수익율이 발생하는 현상을 "레버리지 효과" 라고 표현한다. 즉, "차입 자본"을 끌어와 자산을 매입하는 투자 전략을 의미하는 것이다.
부동산에 있어서도 이 레버리지 효과는 마찬가지로 적용된다. 부동산 투자에서 많이 활용되는 차입 자본은 은행 대출이나 세입자의 전세금(갭투자로 활용)이 있다. 보통은 자신이 거주하면서 수익을 얻거나 보증금이 낮은 전월세를 끼고 투자를 할 때 효과적 수익을 얻을 수 있다.
부동산 레버리지의 효과를 얻기 위해선 우선 자신의 자본이 어느정도 수준인지 파악해야 한다. 무턱대고 대출을 받다 가는 다달이 내는 이자에 부담을 느낄 수 있기 때문이다. 만일 레버리지 투자를 생각하고 있다면 자신이 감당할 수 있는 능력선에서 고려를 해야 할 것이다. 반드시 원금 상환까지 감안한 자금계획이 우선시되야 한다.
그렇다면 갭투자는 또 무엇일까? 갭투자란 시세 차익이 목적으로, 주택의 매매가와 전세가의 가격 차이가 적은 주택을 그 차이(Gap)만큼의 돈만 가지고 매수해 전세로 돌렸다가 이후 집값이 올랐을 때 매도해 차익을 얻는 방식을 말한다. 즉, 전세를 끼고 산 집을 집값 상승 후 판다는 것이다.
투기수요를 근절하기 위한 대책으로 강력한 부동산 규제가 시행되기 이전까지 부동산 시장에서의 갭투자는 공공연했다. 하지만 갭투자는 시세차익이 주 목적이다 보니 대체로 부동산 투기 온상으로 치부됐다. 무분별한 갭투자로 인해 피해를 입는 세입자들이 대거 발생하였기 때문이다.
갭투자는 주택 가격이 계속 상승한다는 전제하에 성공할 수 있는 투자방법이다. 하지만 언제나 부동산 시장이 호황일 수는 없는 법, 갭투자는 가격 하락에 매우 취약하다는 단점이 있다. 전세 가격이 매입가격보다 높은 가격이 되는, 소위 말하는 깡통전세가 된다면 자금 사정에 문제 있는 임대인 뿐만 아니라 임차인에게도 큰 타격을 입게 되는 것이다.
투자 자금에 비해 높은 수익을 기대할 수 있다는 점에서 매력적이지만, 그만큼 많은 리스크를 안고 있다는 점을 의미한다.
무조건 옳고 나쁜 투자 방법은 없다. 성공적인 투자를 위해서는 부동산 시장의 흐름이나 금리, 자신의 자금 능력, 대출 한도 등의 사항을 면밀히 분석해 위험 부담을 최소화 할 수 있어야만 한다.
