[부동산114] 주택시장 20년, 정책과 가격 변화

2006년 전국 아파트 매매가격 변동률 26.76%, 조사 이래 가장 높아
차기 정부의 정책 향방에 관심 쏠려… 당분간 신중한 흐름 계속될 것

6월 새 정부 출범에 앞서 부동산R114(www.r114.com)가 주택시장 20년간의 정책과 가격 변화를 살펴봤다. 부동산R114가 시세 조사를 시작한 2000년부터 전국 아파트 매매가격 변동률을 분석한 결과, 연간 기준 전국 아파트 매매가격이 가장 크게 뛰었던 시기는 2006년(전국 26.76%)으로 조사된 반면 하락폭이 컸던 시기는 2022년(전국 -4.77%)으로 나타났다. 부동산 가격의 상승과 하락은 정책, 금리, 금융 규제 등의 다양한 요인이 변수로 작용하며 시장에 영향을 미치게 된다.

▣ 규제→완화→규제→완화… IMF에서 탄핵까지, 향후 정책 방향은?
IMF 외환위기 이후 경기 활성화를 위해 추진한 부동산 규제 완화 정책이 경제 회복세와 맞물리며 2000년대 초 집값은 큰 폭으로 상승했다. 노무현 정부는 집값 안정을 위해 분양권 전매 제한, 투기과열지구 확대 등의 대책을 발표했으나, 이러한 규제가 오히려 시장 불안 심리를 자극해 가격 상승의 도화선이 됐다는 평가가 나온다. 특히 2006년에는 수도권 아파트 가격이 전년 대비 33.17% 상승했는데 강남 재건축 기대감, 수요 급증, 공급 지연 등이 작용한 결과로 분석된다.

한편 2008년 리먼 브라더스 사태로 촉발된 글로벌 금융위기로 국내 부동산 시장도 직간접적인 타격을 입었다. 이명박 정부는 경기 부양을 위해 세금 감면, 정비사업 활성화 등 규제 완화책을 시행했지만 경기 불황과 얽히면서 시장은 관망세를 이어갔다. 다만 이전 정부에서 추진했던 지방 개발사업들이 본격화되면서 일부 지역에서는 국지적인 강세가 나타났다. 이후 출범한 박근혜 정부 역시 전 정권의 기조를 이어 경기회복을 위한 부동산 활성화 정책을 펼쳤다. 특히 기준 금리를 1.25%까지 인하하고, 대출·세금 규제 완화 정책을 시행하면서 거래가 점차 회복됐고 주택 가격도 서서히 반등세에 들어섰다.

박근혜 대통령 탄핵 이후 정권 교체에 대한 기대감과 공급에 대한 불확실성, 초저금리 환경 등이 복합적으로 작용하면서 매수 심리가 강화됐다. 이에 아파트 매매가격이 큰 폭으로 상승하면서 문재인 정부는 임기 5년 간 고강도 규제 대책을 연이어 발표했지만, 집값 상승세는 진정되지 않았다. 이후 코로나19 확산과 미국 금리 인상 등 외부 변수까지 겹치면서 시장 분위기는 급변했다. 이러한 배경 속에서 출범한 윤석열 정부는 시장 정상화를 위해 규제 완화에 나섰다. 그러나 탄핵 정국으로 정치 및 경제 불확실성이 커지면서 서울 및 수도권을 중심의 양극화 현상이 계속되고 있어 지방까지 온기가 퍼지기는 어려워 보인다.

▣ 차기 정부의 정책 향방에 관심 쏠리지만, 시장 분위기 급변 어려워
대통령 탄핵으로 인해 상반기 부동산 시장은 신중한 흐름이 계속될 것으로 예상되는 가운데, 그간 윤석열 정부에서 추진해 온 주택 공급 대책과 재건축 특례법, 임대차2법 개정, 재건축초과이익환수제 폐지 등은 수정될 가능성이 커졌다. 6월 조기 대선 후 차기 정부의 부동산 정책이 구체화되기 전까지는 시장 참여자들의 관망세를 보일 것으로 예상된다. 더욱이 공급 부족 우려와 스트레스 DSR 3단계 등의 대출 규제 등이 맞물려 시장의 불안감은 높아질 수 있다. 단기적으로 시장 분위기가 급변하기 어려운 상황에서 서울을 비롯한 수도권 주택 공급이 부족한 만큼, 당분간 똘똘한 한 채 선호 현상은 지속될 전망이다.

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주택시장 20년, 정책과 가격 변화

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