[부동산114] [결산&전망] 2025년 달라지는 부동산 제도

2024년 부동산 시장은 "주택 공급 확대"와 "가계 부채 관리" 속에서 지역별, 주택 유형별, 계층별 양극화의 소용돌이가 발생한 해였다. 연초 주택 공급 확대 방안인 "1.10 공급대책"을 시작으로 "청약 제도 개편", "저출생 해결 대책" 등 청년과 신혼부부를 위한 정책이 주로 발표됐다. 주택 공급 부족 우려 심화로 청약 열기는 뜨거워졌고, 금리 인하 기대감이 시장에 선 반영되면서 매수 심리는 더욱 증가했다. 이에 가계 부채 또한 늘어나자 정부는 "스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 시행", "디딤돌 대출 관리방안" 등을 통해 부채 총량 관리에 나섰다. 2025년에도 꾸준한 주택공급 확대 정책과 가계 부채를 관리함과 동시에 금융 비용 부담 완화 및 다양한 세제 혜택 등이 예상되는데, 이 외에도 달라지는 주요 부동산 제도는 무엇이 있는지 알아보자.

[1월]
▣ 대출 중도상환수수료 50% 인하
주요 시중은행의 주택담보대출(주담대)과 신용대출의 중도상환수수료가 현재의 절반 수준으로 줄어든다. 중도상환 시 발생하는 손실비용, 행정비용 등 실비용 내에서만 수수료를 부과할 수 있게 되기 때문이다. 중도상환수수료는 대출 만기 전 중도에 대출금을 갚을 때 차주가 부담하는 비용으로 5대 시중은행의 주담대는 약 1.2~1.4% 수준, 신용대출은 0.6~0.8% 수준의 수수료를 부과하고 있다. 이에 차주의 부담을 줄여주기 위해 주담대의 경우 0.6~0.7%, 신용대출은 0.4% 수준으로 낮아질 전망이다. 단, 2025년 1월 중순부터 취급하는 대출 상품에 대해 적용 예정이다.

▣ 건축물 에너지 성능 평가 "제로에너지건축물 인증제"로 통합
건축물의 에너지 성능을 평가하는 제도인 "건축물 에너지효율등급제"를 폐지하고 "제로에너지건축물(ZEB) 인증제"로 통합 운영한다. 산업통상자원부는 2002년부터 에너지 성능이 우수한 건축물을 활성화하기 위해 "건축물 에너지효율등급제(10개 등급)"를, 국토교통부는 2017년부터 "제로에너지건축물 인증제"를 별도로 운영해왔다. 기존에는 건축물에너지효율 1++등급 이상을 취득한 후 다시 제로에너지건축물 인증을 신청해야 했으나, 각각 운영되던 인증제도를 통합 운영함으로써 제출서류 간소화는 물론 인증에 소요되는 기간도 20일 가량 단축될 것으로 예상된다.

▣ 1주택자 인구감소지역 주택 및 비수도권 미분양 주택 신규 취득 시 세제 혜택
기존 1주택자가 인구감소지역이나 비수도권 미분양 주택을 새롭게 구입해도 양도소득세(양도세)와 종합부동산세(종부세) 산정 시 1주택자로 간주해 1세대 1주택 특례를 적용 받는다. 먼저 인구감소지역(수도권·광역시 제외, 수도권 내 접경지역 및 광역시 내 군지역 포함)에 공시가격 4억원 이하의 주택 1채를 신규 취득할 경우 1주택자로 간주해 세제 혜택을 받는다. 이는 인구감소지역의 주택 취득을 장려하기 위한 목적이다. 또한 비수도권에서 전용면적 85㎡이하·취득가액 6억원 이하인 미분양 주택을 취득하는 경우에도 혜택을 적용 받는데, 이는 비수도권의 미분양 주택을 해소하고 주택 시장의 균형을 맞추기 위함이다. 이에 따라 종부세는 12억원까지 기본 공제를 받을 수 있고, 고령자나 장기보유자라면 최대 80%까지 세액 공제를 받을 수 있다. 뿐만 아니라 양도세도 12억원까지 비과세 혜택을 받고 장기보유특별공제도 최대 80%까지 적용된다.

▣ 신생아 특례대출 소득요건 완화
신생아 특례 구입·전세자금 대출 소득 요건이 기존 부부 합산 연소득 1.3억원에서 2.5억원까지 3년간(2025~2027년) 추가 완화한다. 이에 더해 특례 대출기간에 추가 출산한 경우 금리를 현행 0.2%p에서 0.4%p까지 추가 우대금리를 적용한다. 단 구입자금 대상 주택 요건(주택가액 9억원 이하, 대출 한도는 5억원)과 전세자금 대상 주택 요건(수도권 5억원·지방 4억원 이하, 대출 한도 3억원) 및 자산 요건(구입자금 자산 4.69억원 이하, 전세자금 자산 3.45억원)은 그대로 유지된다. 또한 2025년 1월 1일 이후 출산한 가구에게만 해당된다.

▣ 부동산 중개 광고 시 위반건축물 표기 의무화
아파트, 오피스텔, 빌라를 비롯한 부동산 중개 광고에 "위반건축물" 표기가 의무화된다. 건축물대장에 위반사항이 기재돼 있는 건축물은 공인중개사가 계약서 작성 시 확인설명서에 기재하도록 규정돼 있는데, 수요자들의 정보 접근성을 강화하기 위해 인터넷 광고 등에도 표시하도록 개정한다. 2025년 1월 1일부터 시행되며 이날 이후 중개대상물에 대해 표시·광고를 하는 경우부터 적용될 예정이다.

▣ 모바일 등기 전자신청제 도입
모바일 앱을 통한 등기신청, 신탁부동산의 전세사기 방지, 상속·유증 등기의 관할 완화를 주요 내용으로 하는 "부동산등기법" 개정안이 통과됐다. 2006년 PC 기반의 등기 전자신청 제도가 도입되었음에도 불구하고 행정정보를 전자제출하는 데 한계가 있어 현재까지 이용률이 높지 않았다. 이에 업무환경이 PC 기반에서 모바일 기반으로 변화되는 점을 반영해 모바일 기기를 이용한 전자신청 방법을 추가하고, 등기신청 시 필요한 행정정보는 행정정보공동이용 연계를 이용해 관공서에서 관할 등기소로 직접 제공할 수 있도록 할 예정이다. 개정법이 시행되면 관할 등기소에 방문할 필요 없이 모바일 기기를 이용해 계약 현장에서 바로 등기신청을 할 수 있다.

▣ 주택청약종합저축 세제지원 적용대상 확대
연소득 7,000만원 이하인 주택청약종합저축 가입자의 소득공제 혜택이 무주택 세대주뿐만 아니라 배우자까지 확대된다. 납입액의 40%한도인 연 300만원까지 소득공제 혜택이 주어진다. 또한 청년우대형 주택청약종합저축의 경우 이자소득 비과세 대상도 세대주와 배우자까지 확대되는데, 총 급여액 3,600만원 또는 종합소득금액 2,600만원 이하인 무주택 세대주가 대상이며 이자소득 비과세 한도는 500만원이다.

[2월]
▣ 민간 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업) 시행
도심복합사업은 도심지에 자리잡고 있지만 사업성이 낮아 민간 주도 재개발이 어려운 곳을 용적률 상향 등의 특례를 통해 고밀 개발하는 것으로 주택 공급 속도를 높이는 대표적 사업이다. 조합이 주도하는 일반 정비사업과 달리 공공이 사업 시행자로 참여하는데, 공공이 토지를 수용하는 사업 방식에 대한 주민 반발이 이어지고 주택 건설 위주라 도시 내 거점 조성에 한계가 있다는 점으로 인해 민간 중심으로 개편하는 법안이 통과됐다. 즉, LH(한국토지주택공사) 등이 시행하는 공공 도심복합사업을 신탁사나 리츠(부동산 투자회사) 등 민간도 시행할 수 있게 된다. 건폐율과 용적률은 법적 상한선까지 올라간다. 특히 준주거지역은 용적률을 최대 140%까지 상향 조정하는데, 서울의 경우 최대 700%까지 올릴 수 있게 된다. 다만 용적률 상향에 따라 개발 이익 일부는 공공주택으로 공급해야 한다.

[6월]
▣ 신규 민간 건축물의 "제로에너지" 기준 준수 의무화
신축 공동주택의 에너지 성능을 제로에너지 5등급 수준으로 강화한다. 민간 공동주택에 대한 친환경 건설 기준은 2009년 10월부터 적용돼 오고 있지만, 2025년 6월부터는 기준이 "제로에너지" 5등급 수준으로 강화된다는 점이 골자다. 기존에는 1차 에너지(수력·화력·원자력 등)로 얻는 전기를 연간 1㎡당 120kwh이내로 써야 했지만, 새 기준은 100kwh이내로 써야 해 기준이 17%가량 강화된다. 나머지 전력은 태양광 등 신재생에너지를 사용해야 한다. 아울러 현관문과 창호의 기밀 성능(실내 공기가 밖으로 새는 것을 최소화하는 성능)은 무조건 1등급을 받아야 한다. 국토부는 이러한 기준 강화에 따라 주택 건설 비용이 가구당 약 130만원(전용면적 84㎡ 기준) 높아질 것으로 예상하지만, 매년 약 22만원의 에너지 비용을 절감해 약 5.7년이 지나면 추가 건설비용을 회수할 수 있을 것이라고 밝혔다.

▣ 안전진단 없이 재건축 가능
준공한지 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이도 재건축이 가능해진다. 또한 "재건축 안전진단" 명칭을 "재건축 진단"으로 변경하고, 재건축 진단은 사업시행계획인가 전 까지만 통과하면 가능하도록 절차가 바뀐다. 현행 재건축 절차는 안전진단을 통과하지 못하면 정비계획 입안 등 사업에 착수할 수조차 없다. 이번 규제완화 조치로 재건축을 위한 진입 문턱을 낮추는 동시에 재건축 기간을 최대 3년 가까이 단축하면서 주택공급 확대에도 기여할 것으로 예상된다. 더욱이 재건축 등 정비사업 시 주민 의사 결정 과정에 전자 방식을 일반적으로 적용하도록 하여 의사결정도 크게 빨라질 전망이다.

▣ 악성임대인 임대사업 등록 말소
비아파트를 대상으로 의무임대기간 6년이 적용되는 단기등록임대 유형을 복원한다. 서민 주거사다리 역할을 하는 비아파트 공급 활성화를 위해 2020년 8월 폐지됐던 단기등록임대 유형을 재도입하는데, 계약갱신 청구권과의 세제 형평성을 감안하여 임대의무기간을 기존 4년에서 6년으로 상향한다. 아울러 상습적으로 임대보증금을 반환하지 않아 보증회사가 대위변제한 악성임대인에 대한 등록말소도 가능하게 된다. 등록말소는 보증회사가 2회 이상 대위변제한 후 6개월이 경과한 후에도 보증채무 전액을 상환하지 않은 악성임대인을 대상으로 한다. 임대사업자는 말소 즉시 세제혜택을 상실하게 되고, 그동안 받은 세제혜택은 추징된다.

▣ 상반기까지 입주 예정인 수도권 신축 분양단지의 경우 디딤돌대출 후취담보 가능
주택시장 및 가계부채를 안정적으로 관리하고 기금의 지속 가능성 제고를 위한 조치로 디딤돌대출 맞춤형 관리방안을 발표했다. 2024년 12월 2일 신규 대출 신청분부터 수도권 아파트의 디딤돌대출 가능 금액이 최대 5,500만원 줄어든다. 다만 등기가 이뤄지지 않은 신축 분양단지의 경우, 2024년 12월 1일까지 입주자 모집공고를 낸 단지 중에 입주기간 시작일이 2025년 상반기(6월 30일)까지인 경우 후취담보대출(미등기 아파트 잔금 대출)이 가능하다.

[7월]
▣ 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 실시
스트레스 DSR 3단계가 시행되면 가계대출 한도가 줄고, 모든 금융권 대출이 규제를 받게 된다. 스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리상승으로 인해 원리금 상환부담이 증가할 가능성 등을 감안하여 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하여 대출 한도를 산출하는 제도다. 1단계는 2024년 2월, 현재 시행중인 2단계는 2024년 9월 시행됐으며, 3단계의 시행 시기는 제도의 안착 추이 등을 통해 확정(2025년 7월(잠정))해 나갈 예정이다. 3단계는 DSR이 적용되는 은행권과 제2금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타대출에 대해 적용되며, 스트레스 금리는 1.5%p(2025년 예상)다.

[연내]
▣ 주택드림대출 출시
청년들의 내 집 마련의 꿈을 실현하기 위해 분양가의 80%까지 저리(최저 2.2%)로 빌려주는 청년 주택드림대출이 출시된다. 청년주택드림청약에 가입한 뒤 1년 이상 돈을 납입한 만 19세 이상 34세 이하의 무주택 청년 중 연소득 7,000만원(부부합산 1억원) 이하인 경우 주택드림대출을 이용할 수 있다. 일례로 주택드림청약에 가입한 청년이 청약에 당첨되어 3억원을 대출받을 경우, 주택드림대출을 활용하면 일반 주택담보대출(금리 3.95%) 대비 연간 800만원가량의 이자 비용이 절감될 수 있다.

▣ 아파트 공시가격 산정 시 지자체도 검토
2025년부터 서울과 경기 등 지방자치단체 의견을 수렴해 공동주택 공시가격을 산정한다. 현재 아파트 등 공동주택과 표준 단독주택 공시가격은 한국부동산원, 표준지(토지) 가격은 감정평가사가 산정해왔다. 개별 단독주택과 개별 토지 공시가격은 표준주택·표준지 가격을 토대로 지자체가 산정한다. 다만 이 과정에서 일부 지자체는 부동산원이나 감정평가사가 산정한 공시가격이 현실과 맞지 않는다는 문제를 제기해왔다. 이에 정부는 부동산 공시가격의 객관성과 신뢰성을 높이기 위해 공동주택 공시가격 산정 때에도 지자체가 시·군·구 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 공시가격에 대한 의견을 제시하도록 의무화한다.

▣ 모든 공공주택에 층간소음 기준 1등급 수준 적용
2025년부터 모든 공공주택의 바닥 두께를 기존보다 4cm 상향(21cm→25cm)하고, 고성능 완충재 사용과 철저한 시공 관리 등을 통해 현행 대비 4배 이상 강화된 층간소음 기준 1등급 수준(49dB→37dB 이하)을 적용한다. 시험시설 건립과 기술 검증을 거쳐 민간 주택으로 확대할 계획이다.

[제도 연장]
▣ 상생 임대인 제도 연장
상생 임대인 제도는 직전 계약 대비 임대료를 5% 이하로 인상한 임대차계약을 체결하는 경우 조정대상지역 내 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 및 장기보유 특별공제 적용시 실거주기간 2년 요건을 면제해주는 제도로, 임대시장의 안정을 위해 2년 연장(2026년 12월 31일까지)한다. 직전 임대차계약은 1년 6개월 이상, 신규 계약 기간은 2년 이상 유지한 경우 실거주 2년 요건을 충족한 것으로 본다. 주택을 매수한 뒤 계약을 체결하는 건부터 적용되며 주택 매수 시 승계 받은 계약은 제외된다. 이 조건을 지키면 집주인이 직접 2년 실거주 요건을 충족하지 않아도 주택 처분 시 1가구 1주택일 경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 처분 시 집값이 12억원을 초과하면 초과분에 대한 양도세를 산정할 때 실거주 2년을 충족했다고 보기 때문에 장기보유특별공제 혜택을 기존보다 더 받을 수 있다.

▣ 착한 임대인 제도 연장
소상공인의 상가 임대료를 인하한 건물주를 대상으로 임대료 인하액의 최대 70%를 세액공제 해주는 착한 임대인 제도를 2025년 12월 31일까지 연장한다. 사업자 등록을 한 임대인이 혜택을 받을 수 있고, 법인이나 개인 여부 또는 매출 규모 제한은 없다. 다만 건물에 입주한 모든 임차인에게 임대료를 인하해줬다고 전부 세액공제를 받는 것은 아니다. 소상공인은 소상공인기본법에 따라 상시 근로자 수가 5인 미만(제조업, 광업, 건설업, 운송업은 10인 미만)이어야 하며, 건물주와 특수관계인이 아니어야 한다는 조건도 있다. 임대료 인하액의 최대 70%를 소득세 또는 법인세에서 공제받을 수 있으며, 종합소득금액과 임대료 인하액을 합한 기준소득금액이 1억원을 넘으면 세액공제율이 50%로 낮아진다.

▣ 주택 임대차 신고제(전월세 신고제) 계도기간 연장 및 과태료 완화
전월세 신고제의 계도기간을 2025년 6월 31일까지 1년 더 연장하고, 현행 4~100만원인 과태료를 최대 50~20% 수준으로 하향 조정하는 법령 개정도 검토된다. 전월세 신고제는 임대차 시장의 실거래 정보를 투명하게 제공하여 임차인의 권리를 보호하기 위한 것으로, 보증금 6,000만원 또는 월세 30만원을 넘는 주택이 신고 대상이다. 이 대상에 해당하면 임대차계약을 맺을 때 임대료와 계약기간 등의 정보를 30일 이내에 신고해야 하는데, 기간 내 신고하지 않거나 허위 신고를 할 경우 최대 100만원의 과태료가 부과된다. 다만 임대차3법 개정 추진에 따른 혼란, 임대인과 임차인의 자발적 신고 미흡, 전세제도 개편 이슈 등을 이유로 계도기간이 연장됐다.

▣ 다주택자 양도소득세 중과 배제 및 소형주택 구입 시 세제 혜택 확대
다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용되는 양도소득세(양도세) 중과세율 배제 규정을 기존 2024년 5월 9일에서 2025년 5월 9일까지 유예했다. 현행 양도세 기본 세율은 6~45% 수준이며, 2주택자 중과세율은 기본세율+20%p, 3주택자 이상은 기본세율+30%p를 중과한다. 또한 주택공급 활성화 및 시장안정 지원을 위해 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일 중 취득한 준공 후 미분양 주택과 소형 신축주택에 해당하면 양도세와 종부세가 중과되는 주택 수에서 제외하는 기간을 2027년 12월까지 2년 연장한다. 주택 수 산입 제외 대상은 준공 후 미분양 주택은 비수도권의 전용면적 85㎡이하, 취득가액 6억원 이하이며 소형 신축주택은 전용면적 60㎡이하, 수도권은 취득가액 6억원, 지방은 취득가액 3억원 이하로 아파트는 제외된다.

▣ 생활형숙박시설 이행강제금 부과 시기 유예
숙박업 등록을 하지 않고 주거용도로 사용되는 생활형숙박시설(생숙)에 대해 이행강제금(매년 공시가격의 10%)을 부과하는 시기를 2025년에서 2027년 말까지 늦춘다. 숙박업 등록을 하지 않은 생숙이 이행강제금을 내지 않으려면 숙박업 신고를 하거나 오피스텔로 용도 변경을 해야 한다. 관련법과 조례 개정에 걸리는 시간을 고려해 정부는 2025년 9월까지 기준 완화를 하고 이때까지 숙박업 신고 및 용도변경을 예비 신청한 소유자에 한해 2027년 말까지 이행강제금을 부과하지 않기로 했다. 예비 신청을 하지 않은 소유자에 대해서는 적발 시 시정명령을 2차례 내린 후 이행강제금을 부과할 예정이다.

※ 상기 항목의 내용 및 시행 시점 등은 변경될 수 있으며 보다 정확한 내용은 관련 공공기관 등에 확인해야 함

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