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[상속증여⑤] 부담부증여가 순수증여보다 좋을까?

작성자리서치센터  2020.10.13 조회 803 1 댓글수0 출력하기

자녀에게 부동산을 증여 시 5천만 원을 벗어나면 증여세가 많이 나오게 된다. 따라서 증여세를 낮추는 방법을 많이 생각하게 되는데, 이때 등장하는 방법 중 하나가 바로 채무를 포함한 증여, 이른바 "부담부 증여"라는 것이다. 이 방식은 아주 고전적인 방식으로 이에 관련된 정보가 많이 알려져 있으므로 간략히 정리만 하고 넘어갈까 한다.

1. 부담부 증여의 개념

1) 부담부 증여의 성격
부담부 증여란 증여재산가액에서 그에 담보된 채무를 빼고 증여하는 방식을 말한다. 여기서 채무는 유상의 대가에 해당하기 때문이다. 따라서 이 방식에 의하면 증여와 양도가 결합되어 두 가지의 세목이 발생한다.

2) 부담부 증여에 대한 규정
부담부 증여에 대해서는 상증법 제47조에서 규정하고 있는데, 일단 그중 일부를 살펴보자.


앞의 규정의 핵심적인 내용은 다음과 같다.

첫째, 그 증여재산에 담보된 채무가 있어야 한다.
이는 주로 그 재산을 담보로 제공하고 빌린 채무나 임대보증금을 말한다. 그리고 이러한 채무는 증여일 현재에 존재하고 있어야 한다.

둘째, 배우자 간 또는 직계존비속 간 채무는 인수되지 않는 것으로 추정한다.
따라서 채무로 인정받기 위해서는 이를 확인할 수 있는 서류 등을 준비해야 한다. 부담부 증여 시 발생하는 채무에 대한 과세체계는 다음과 같다.


참고로 미성년자나 노부모한테 전세보증금을 매개로 부담부 증여할 수는 있으나, 이때 전세보증금의 진위를 두고 마찰이 있을 수 있다. 따라서 이러한 방식은 가급적 사용하지 않는 것이 좋을 것으로 보인다. 한편 은행권의 대출이 있는 상태에서는 대출승계가 쉽지가 않는다는 점도 고려해야 한다.

2. 적용 사례

앞의 내용을 사례로 이해해보자.


Q. 이 부동산을 자녀에게 채무승계 없이 증여하면 증여세는 얼마나 나올까?
5억 원에서 5천만 원을 차감한 4억 5천만 원이 과세표준이 되고, 이에 20%의 세율과 1천만 원의 누진공제를 차감하면 8천만 원의 증여세가 나온다.

Q. 채무를 포함해 증여하면 증여세는 얼마나 나오는가?
5억 원에서 2억 원을 차감한 3억 원이 증여재산가액이 된다. 따라서 여기에서 5천만 원을 차감한 2억 5천만 원이 과세표준이 되고, 이에 20%의 세율과 1천만 원의 누진공제액을 적용하면 4천만원이 산출세액이 된다.

Q. 채무에 대해서는 양도소득세가 나온다고 하는데 얼마나 나오는가?
사례의 경우 전체 취득가액은 2억 5천만 원이고, 이 중 "채무액/전체 재산가액"인 "2억 원/5억 원"을 곱해 계산하면 양도가액에 대응되는 취득가액은 1억 원이 된다. 따라서 양도차익은 채무액 2억 원에서 취득가액 1억 원을 차감한 1억 원이 된다. 이에 양도소득세 과세방식에 따라 양도소득세의 크기가 결정된다.


Q. 위의 경우 부담부 증여를 하는 것이 좋을까?
부담부 증여가 좋은지, 나쁜지는 부채승계 없이 증여하는 경우와 부담부 증여로 하는 경우의 효과를 비교하는 식으로 알 수 있다. 부담부 증여의 경우 양도소득세는 상황별로 달라지므로 비과세부터 중과세까지의 금액을 가정해서 분석을 해보자.


이 표를 보면 부담부 증여에 의해 양도소득세가 어떤 식으로 과세되는지의 여부에 따라 그 효과가 달라짐을 알 수 있다.


Q. 아파트를 받은 자녀는 이 주택에서 2년 이상 거주한 후에 이 주택을 양도하고자 한다. 어떤 문제가 있을까?
우선 비고가주택이 1세대 1주택에 해당하고, 비과세 요건을 갖춘 경우라면 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 하지만 해당 주택이 고가주택인 경우에는 증여받은 후 5년 내에 양도하면 양도차익 계산 시 취득가액은 증여자가 취득한 금액이 된다.

Q. 이 아파트를 채무 없이 증여받으면 취득세율은 몇 %가 적용되는가?
채무승계 없이 증여를 받으면 취득세율9)은 증여 당시의 시가표준액에 3.5%가 적용된다. 증여는 외부와의 거래가 아닌 무상이전이므로 지방세법에서는 이의 과세표준으로 시가표준액 즉 기준시가를 기준으로 한다.

Q. 이 아파트를 채무를 포함해 증여받으면 취득세율은 몇 %가 적용되는가?
부담부 증여의 경우 그 채무액에 상당하는 부분은 유상으로 취득한 것으로 보아 취득세를 과세한다. 하지만 배우자나 직계존비속 간의 부동산 취득은 대가관계를 입증하지 못하면 증여로 본다. 다음 지방세법 제7조 제12항에서 이러한 내용을 규정하고 있다.


기타 자세한 내용은 저자의 카페에서 문의하기 바란다.













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