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[상속증여④] 자녀에게 부동산 양도, 증여 시 주의할 점은?

작성자리서치센터  2020.10.06 조회 1,175 1 댓글수0 출력하기

이제 배우자가 아닌 자녀한테 부동산을 양도나 증여하면 어떤 규정들이 적용되는지 살펴보자. 앞의 배우자의 경우에는 주로 증여를 하고 난 뒤 양도하는 경우가 많지만, 직계존비속 간에는 양도를 하는 경우도 많고 그 뒤 증여를 하는 경우도 많다. 따라서 조금 더 신경을 써서 이 부분을 다뤄야 한다.

1. 자녀한테 양도하는 경우

부모가 자녀에게 주택 등을 양도할 수 있다. 이러한 양도행위는 민법상 허용되는 것으로써 법상 아무런 문제가 없다. 다만, 세법은 특수관계인 간의 거래를 통해 세부담을 회피할 가능성이 높으므로 다음과 같은 규정을 두고 있다.

1) 증여추정
상증법 제44조에 규정된 증여추정제도가 적용된다. 따라서 대가관계가 입증되지 않으면 자녀에게 증여세가 부과된다.

2) 저가 양수에 따른 과세
대가관계가 입증되는 경우에는 매매거래로 인정을 받을 수 있으나, 이 경우에는 거래금액이 시가에 못 미치면 양도자와 양수자(자녀) 모두에게 다음과 같은 제도를 적용한다.


① 양도자에 대한 부당행위계산부인규정 적용
시가보다 낮은 가액으로 양도한 경우에 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에는 부당행위로 보아 시가를 양도가액으로 보고 양도소득세를 계산한다.

② 양수자에 대한 증여규정 적용
특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로써 그 대가와 시가의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 30에 상당하는 금액 이상인 경우에는 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 해서 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액5)을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

2. 자녀한테 증여하는 경우

자녀한테 부동산을 증여하는 것은 세법상 크게 문제가 없다. 증여세와 취득세만 내면 그뿐이기 때문이다. 하지만 증여를 받은 후 이를 양도할 때 취득가액은 다음과 같이 적용한다.

1) 증여받은 후 5년 내에 양도 시
당초 증여자가 취득한 금액을 취득가액으로 한다.

2) 증여받은 후 5년 후에 양도 시
이 경우에는 증여받은 자가 증여받은 금액으로 취득가액으로 한다. 여기서 증여받은 금액이란 증여 당시의 시가를 말하며, 이는 증여받은 자가 입증을 해야 한다.

| 추가분석 |
주택을 증여받은 자녀가 해당 주택을 양도할 때 세금관계를 알아보자.


Q. 증여재산가액은 얼마인가?
증여재산가액은 원칙적으로 시가로 평가해야 한다. 따라서 5억원이 될 가능성이 높다.

Q. 자녀가 증여받은 후 5년 내에 양도하면 안 된다고 한다. 왜 그런가?
5년 내에 양도해서 양도소득세가 발생하면 취득가액은 당초 증여자의 것으로 하기 때문이다. 하지만 해당 주택이 1세대 1주택에 해당하면 비과세도 가능하기 때문에 5년이 항상 문제가 되는 것은 아니다.

Q. 이 주택에서 자녀가 거주하면서 2년 뒤에 양도하려고 한다. 어떤 문제가 있는가?
비과세 요건을 갖춘 경우라면 비과세가 가능하다. 다만, 이 주택이 고가주택인 경우에는 일부차익에 대해서는 과세가 되는데, 이때에는 5년 내에 양도하면 취득가액은 당초 증여자의 것으로 한다.














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