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양도절세

[상속증여③] 배우자한테 증여받은 부동산, 제3자에게 양도 시 취득가액은?

작성자리서치센터  2020.09.22 조회 1,623 1 댓글수0 출력하기

배우자한테 증여받은 부동산은 증여받은 자의 소유물이 된다. 따라서 수증자의 마음대로 제3자에게 양도할 수가 있다. 그런데 여기서 문제가 하나 발생한다. 양도소득세를 어떤 식으로 부과할 것인지의 여부다. 이에 대한 세법의 원리 등을 알아보자.

1. 양도소득의 필요경비 계산 특례

소득세법 제97조의 2에서는 배우자한테 증여받아 이를 양도하는 경우 다음과 같은 규정을 두어 세금을 줄이는 행위를 방지하고 있다.


앞의 규정을 조금 더 분석하면 다음과 같다.

첫째, 증여받은 재산을 5년 내에 양도 시 취득가액은 증여자가 취득한 금액으로 한다.

둘째, 이 제도는 배우자와 직계존비속 모두에게 적용된다. 배우자의 경우 양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다.

셋째, 적용대상 재산에는 부동산, 시설이용권, 분양권, 입주권만 해당한다.
분양권과 입주권은 2019년 2월 12일 이후 양도분부터 적용한다.

넷째, 증여를 받을 때 낸 증여세는 필요경비로 처리된다. 이때 낸 취득세도 마찬가지다.
즉 이 제도하에서는 미리 낸 증여세는 환급이 되지 않고 양도가액에서 차감되는 필요경비로 처리된다는 것을 의미한다.

다섯째, 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 앞의 규정을 적용하지 아니한다.



2. 적용 사례

J씨는 현재 2주택을 보유하고 있다. 그중 한 채는 15년 전 1억 원에 구입한 것으로 현재 시세가 6억 원(기준시가는 4억 원)에 육박하고 있다. 이런 상황에서 그는 이 집을 배우자에게 증여한 후 향후 6억 원에 양도하고자 하는 계획을 세웠다. 어떻게 해야 소기의 목적을 달성할 수 있을까?

1) 증여받은 후 5년 내에 양도하는 경우
이 경우 당초 증여자가 취득한 가액을 양도가액에서 차감한다. 그 결과 증여 전이나 증여 후의 양도차익은 같게 되어 증여의 효과가 발생하지 않는다. 이는 소득세법 제97조의 2 제1항과 관련이 있다.



2) 증여받은 후 5년 후에 양도하는 경우
이 경우 증여 당시의 신고가액이 취득가액이 되어 양도가액에서 차감이 된다. 그 결과 증여 전과 증여 후의 양도차익이 달라지게 되어 증여의 효과가 발생한다.



따라서 이렇게 양도차익이 많은 부동산을 배우자에게 증여한 후 추후 양도를 하면 전체적으로 세금을 줄일 수 있게 된다. 참고로 이러한 모델에서 증여재산가액의 평가는 상당히 중요한데, 일반적으로 평가기간 내의 매매가격이 없으면 감정평가를 받는 경우가 많다.












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