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[코로나19④] 임대주택 유동화시장 리츠와 부동산펀드에 기회가 올까?

작성자리서치센터  2020.08.04 조회 904 1 댓글수0 출력하기

[코로나19④] 오피스, 리테일, 복합건물 등 임대주택 유동화시장 리츠와 부동산펀드에 기회가 올까?

리테일 시장에서는 온라인 생활용품과 식료품 판매증가, 상품 다양화가 진행 중이다. 인터넷 쇼핑과 스마트폰을 이용한 온라인 거래시장이 확대되면서 투자 관점의 물류센터 개발과 공급이 증가하고 있다. 최근 상온 물류센터에 저온 기능을 추가한 물류센터가 많아지면서 신선식품 배송도 증가 추세다.

리테일 시장이 심각한 단기 역풍을 맞고 있지만, 장기적으로는 여전히 매력적인 투자 기회가 될 것이다. 기존의 쇼핑센터가 체험 센터로 거듭나기 위해서는 운영 전문성이 필요하다. 리테일 자산에 대한 경쟁이 약화되면 높은 수준의 리테일 경험이 있는 투자자들에게 더 많은 기회가 만들어질 수 있다.


외국계 PM사인 C&W(쿠시먼앤드웨이크필드 코리아) 리서치센터는 소상공인 연합회와 와이파이 위치 기반 통행량 분석 서비스 기업 조이코퍼레이션의 분석 자료를 인용해 "코로나19 국내 첫 확진자가 발생한 1월 넷째 주부터 3월 셋째 주까지 서울 및 수도권 유동인구가 상권마다 적게는 40%에서 많게는 80%가량 감소했다"고 발표했다.

명동, 홍대 등 외국인 관광객들이 많이 방문하는 가두 상권의 타격이 컸다. 코로나 확진자 발생 이후 두 달 간 명동 상권의 유동인구와 매장 방문객은 -76.8%, -90.6%였고, 홍대 상권은 -45.8%, -81.7%로 나타났다. 서울 강남의 코엑스와 경기도 고양 스타필드 복합 쇼핑몰은 유동인구와 매장 방문객이 모두 50% 이상 감소했다. 또한 스트리트몰 형태의 리테일 공간과 명동과 같이 외국인 관광객이 많은 상권은 회복 속도도 더딜 것으로 예상된다.

소셜커머스 시장이 활발해지고 전자 상거래가 늘고 있다. 리테일 관련 기업은 오프라인 매장을 축소하고 기존의 서비스를 충족할 수 있는 프로그램을 개발해야 할 것이다. 글로벌 방문판매 기업이나 교육 및 다단계 판매업, 의료 및 교육 센터도 올해의 사업 방향을 수정해야 할 것이다. 교육장 관련 사업과 콜센터 관련 사업은 낮은 비용의 공간 확보와 안전한 인력 수급 및 운영에 많은 노력이 필요할 것이다.

코로나19 사태로 쇼핑몰과 오프라인 매장에 대한 자산관리의 중요성이 더욱 커질 것이다. 다중이 이용하는 복합 건물과 오피스 빌딩은 자산관리의 전문성이 더욱 절실해질 것이다. 직원과 고객을 위해 안전하고 깨끗한 시설을 보장하기 위한 위생, 소독, 방역 대책이 필요하다.


물류 시장은 온라인 식료품 및 신선식품 판매 급증으로 저온 물류센터 수요가 증가하고 있다. 글로벌 PM사인 CBRE가 발표한 최근 보고서에 따르면 저온 물류센터 투자에는 여러 장벽이 존재하지만, 맞춤형 저온 물류센터 개발 또는 저온 물류센터 개발사 및 운영사가 파트너십 구축으로 투자시장 진입을 시도하고 있다. 또한, 향후 저온 물류센터에 집중된 부동산펀드가 출시될 가능성도 예상된다.

빅데이터, 4차산업, 사물 인터넷, 클라우드 기반 서비스의 대중화로 많은 기업이 재택근무를 제도적으로 채택할 가능성이 높아졌다. 이러한 움직임과 동시에 몇 해 전부터 글로벌 투자자의 관심이 높아진 데이터센터 개발은 관심이 커질 수밖에 없다고 판단된다. 이런 관심은 클라우드 스토리지와 데이터 사용 수요를 통해 데이터 센터의 시장 기반을 강화시킬 것이다. 물류시설의 자동화와 기존 물류센터의 인프라 부족은 화주(임차인)를 확보하는 데에 어려움을 느끼고 있으며, 오래된 물류 자산의 재개발 가능성으로 이어질 수 있다. 코로나19 사태로 인해 온라인 판매 급증과 옴니채널 거래로의 구조적 전환이 대도시 지역 인근의 추가적인 물류 창고와 도심형 물류센터 확대를 견인할 것으로 보인다.

온라인 쇼핑몰을 활용한 언택트 소비 확대로 물류자산에 대한 관심이 높아질 것이다. 쿠시먼앤드웨이크필드 중국 지사가 중국 내 상업용 부동산 투자 관계자들을 대상으로 진행한 설문 조사 결과, 응답자의 3분의 2가 코로나 영향으로 향후 1년 내 물류자산의 투자 규모가 가장 크게 늘어날 것으로 예상했다. 또 상업용 리츠 가운데 안정적 임차수익이 예상되는 오피스나 물류 자산을 기초자산으로 담고 있는 리츠 투자도 유망할 것으로 봤다.

자동화를 통한 물류센터 혁신은 가속화 될 것이며, 새로운 기술 도입은 해당 시장의 성장을 더욱 발전시킬 것이다. 배송업체들은 검역 규정을 위반하지 않으면서 배송 서비스를 제공할 수 있도록 무인운반차량(AGV)을 이용한 비접촉 배송 방식을 실현하고 있다. 투자수익(ROI)이 여전히 중요한 고려 사항인 동시에 더 많은 물류업체들이 직원에 대한 의존도를 줄이고 향후 전염병 발생으로 인한 영향으로부터 회사를 보호하기 위해 자동화 시스템 구축을 적극 고려하고 있다.


미국의 국책은행과 한국은행이 완화적 통화 정책을 도입하고 양적 완화 정책을 추진하면서 풍부한 유동성과 함께 금리는 당분간 낮은 수준을 유지할 것으로 보인다. 이런 조건은 부동산 자산 투자 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단된다. 프라임과 그레이드에이(Grade A) 빌딩인 코어 자산의 수익률은 낮은 수준을 유지할 것으로 보이지만, 우수한 입지의 프라임 자산은 안정적인 코어펀드(Core Fund: 임차인의 장기계약 및 높은 신용도로 임대수입의 위험도는 낮으나 매입가격은 높은 부동산 상품)에게는 우량한 상품이 될 가능성이 있다. 또한 인하된 금리로 인해 수익률 스프레드가 유지될 것으로 보이며, 프라임 코어 자산(대형 우량 상업용 부동산)은 안정적인 위치를 확보할 것이다.

프라임 코어 자산과 우량 물건은 기관투자가 외에도 개인 공모 시장의 간접 투자 확대도 예상된다. 다만 증권사에서 판매되는 공모주식은 명확한 상품 설명과 이해가 먼저 진행되어야 한다. 우량 자산과 함께 끼워 파는 패키지 상품개발은 바람직하지 않다. 앞으로는 운영수익에 대한 안정적 배당, 이후에 발생하는 매각차익의 시장 성장과 확대 전망도 명확한 설명이 필요하다. 이렇게 해서 개인 고객들이 상품을 이해하고 다양하게 투자할 수 있다면 리츠와 펀드의 간접투자 시장은 크게 성장할 것이다.

상장리츠 중에 자기관리 리츠를 뺀 상장리츠(개인공모 상품) 시장은 장기적으로 안정성이 있다. 2019년 출시된 오피스 패키지 형태의 상장 리츠는 현재의 임대수익과 건물의 가치상승분을 고려하면 장기적으로 주식 가격이 떨어질 가능성은 낮다. IMF구제금융이나 서브프라임 사태 같은 대형 악재가 나타나지 않는 한 기업의 부동산 투자와 수급은 꾸준히 일어날 것이다. 2020년 2/4분기 현재, 코로나19로 상장리츠의 주가가 떨어지고 있지만 리츠 성격을 고려하면 일시적 상황으로 보인다. 오피스는 임차인의 이동이나 공실 발생과 관계없이 주가가 떨어진 것이므로 상품의 속성 이외의 변수가 작용한 것으로 봐야한다.

윤여신
(주)젠스타 마케팅부문 전무이사















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