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[코로나19③] 건물만으론 안 된다, 이유가 필요하다

작성자리서치센터  2020.07.28 조회 1,127 2 댓글수0 출력하기

상가, 상가주택과 꼬마빌딩의 1층 공실은 대출금 및 이자 상환 지연, 불능 등 금융시장으로 연결되는 일종의 뇌관으로 작용할 수도 있다. 1층 단일 상가에 공실이 생기면 임대수입은 제로가 되고 상가주택의 1층이 공실일 때 임대수입은 대략 70% 감소되며 꼬마빌딩의 1층이 공실이면 임대수입은 30∼40% 정도 감소한다. 즉 1층 점포가 빈다는 것은 임대수입의 최소 30∼40%가 무너진다는 것이다. 상가, 상가주택 대출은 담보인정비율(LTV, Loan To Value=대출금액/담보가치)이 30∼50%, 꼬마빌딩은 개인일 경우 30∼40%이고 법인은 60∼80%까지도 올라간다. 상가만 갖고 있고 다른 재력이 없다면 대출 원리금과 관리비를 다른 소득으로 충당하거나 최악의 경우는 경매로 넘기게 된다.


2018년 3월 정부는 수익형 부동산에 투자하는 개인에게 RTI(임대업이자상환비율, rent to income=rent/ income)를 1.5로 규제했다. 이는 임대수입 중 66.6% 정도는 대출원리금으로 납부하고 나머지는 다른 용도로 쓸 수 있는 여유가 있는 것을 의미한다. 이런 정부의 규제에도 불구하고 만일 1층의 공실로 인하여 임대수입의 30∼40%가 줄어든다면 개인 소유주가 대출원리금을 부담하는 데 어려움을 겪게 될 것이다. 그렇지만 법인은 이런 규제에서 제외되었기 때문에 담보가치의 80% 정도까지 금융기관의 대출이 가능하였다. 그 결과 최근 2년 동안 법인의 수익형 부동산 거래가 크게 늘었다. 그러므로 1층 공실로 인한 충격이 개인보다는 법인에게 강한 충격을 줄 것으로 보인다. 이들이 향후 약 1년 3개월 정도의 기간에 코로나19 충격을 잘 견디어낼지가 꼬마빌딩 시장에서 가장 염려되는 부분이다.


1년 3개월가량의 자발적 봉쇄와 생활방역으로 발생되는 경제충격이 단기적인 영향이라면 이 기간 중에 벌어지는 대량실업과 언택트(untact, 비대면)라는 인간 소비행태의 변화는 수익형 부동산 장에 중장기적 영향을 끼치는 요인이라고 할 수 있다.

고용노동부가 발표한 "고용행정통계로 본 4월 노동시장 동향"에 따르면 구직급여 수급자수가 65만1000명으로 코로나19 사태가 본격화되기 직전인 2000년 1월의 49만9000명 이후 석 달간 매달 5만 명씩 증가하였다. 특히 4월 구직급여 신청자 수는 12만9000명으로 주로 청년과 50대 이상이었다. 구직급여는 일정 기간 고용보험에 가입한 사람만 받을 수 있는데, 전체 실업자 중 고용보험 가입자는 절반을 넘지 않아서 실제 고용 상황은 2배 이상 좋지 않을 것으로 예측할 수 있다.

물론 이 정도의 대량실업이 앞으로의 생활방역 기간 중 계속되지는 않겠지만, 적어도 코로나19 이전의 실업보다는 더 많은 실업이 발생될 것으로 예상할 수 있다. 대량실업 이후 정부의 구직급여와 재난지원금으로 일시적 소비감소는 막을 수 있겠지만, 재취업될 때까지 장기간의 소비 위축은 불가피하며 상가, 상가주택과 꼬마빌딩 임차인의 매출에 장기적으로 부정적 영향을 줄 것으로 보인다.


또한 지난 2∼4월 3개월간의 자발적 봉쇄 기간 중에 언택트 소비활동이 코로나19 이전보다 상당히 늘어났다. 언택트 방식의 소비 추세도 자발적 봉쇄기간 동안의 증가율보다는 낮아지겠지만 생활방역 기간 중에도 트렌드 자체는 지속될 가능성이 높아 보인다. 실제로 코로나19 위기가 오기 전에도 이미 소비행태가 오프라인에서 온라인으로 이전되는 과정이었는데 코로나19를 계기로 전환이 더 빨라질 것으로 보인다. 왜냐하면 이 위기로 인하여 어쩔 수 없이 언택트 소비에 길들여진 소비자들의 경로 의존성이 강화되었기 때문이다.

생활방역이 시작되는 초기에는 컨택트(contact, 대면) 소비가 급격하게 늘 수도 있을 것이다. 하지만 이런 반작용은 그다지 길지 않을 것으로 보인다. 결국 코로나19 이전보다는 컨택트 소비를 통해서 공간을 소비하는 시간과 범위가 줄어들 가능성이 높아 보인다. 그리고 사회적 만남이 있더라도 좁은 공간보다는 야외 공간, 폐쇄된 공간이라 하더라도 넓은 공간에서의 소비를 선호하게 될 것이다.

생활방역기간 동안 마스크를 쓰면 어느 정도 안전하다는 인식이 있어서 마스크를 쓰는 불편함을 감수하겠지만, 그에 걸맞을 정도로 공간이나 상품과 서비스의 매력이 없다면 이들의 소비는 줄어들게 될 것이다. 즉 단일 점포 면적이 좁고 체험형 점포로의 전환이 쉽지 않은 상가, 상가주택, 꼬마빌딩 등과 같은 수익형 부동산에 대한 공간소비는 중장기적으로 줄어들 가능성이 높다.


자발적 봉쇄와 생활방역으로 인한 소비 쇼크, 대량실업과 언택트 소비행태로의 변화는 수익형 부동산의 임대시장에 단기는 물론 중장기적으로 부정적인 영향을 끼칠 것으로 보인다. 하지만 정부의 저금리와 양적 완화 정책은 기본적으로 수익형 부동산 시장에는 긍정적인 요인으로 작용할 것이다.

금리 인하는 수익형 부동산에 대한 요구수익률을 떨어뜨리는 동시에 대출금리를 내리는 효과가 있어서 수익형 부동산의 매매가격을 높이고 금융비용 절감을 통하여 수익률을 높이게 된다. 그렇지만 이런 정책 효과가 과거 위기 때와는 다르게 효과가 제한적일 가능성도 있어 보인다.

현재 한국은행의 기준금리가 0.75%인데 미국 기준금리는 0%이므로 조금 더 낮출 여지가 있을 수는 있다. 하지만 한국은행 기준금리가 미국과 같이 0%라면 외환 유출이 발생하기 때문에 0.5%가 금리 인하의 저점으로 보인다. 그렇다면 향후 금리 인하 조치는 제한적이라서 수익형 부동산의 매매가격을 올릴 여지가 많지 않아 보인다. 다만 기존 차입자들 중에서 변동금리부 대출을 받은 경우에는 금융비용 절감 효과가 있기 때문에 임대수입이 줄어드는 충격을 조금은 상쇄시켜 줄 수 있을 것이다. 그렇지만 여전히 정부의 대출 규제(RTI 1.5배)가 계속되고 있기 때문에 대출을 받아서 수익형 부동산에 투자하려는 신규 수요의 급격한 증가는 기대하기 어려워 보인다.


2008년 금융위기 이후 수익형 부동산 임대시장은 임대료가 강보합 또는 약보합 상태이면서 공실이 조금씩 늘어나 순영업수입이 줄어들고 있었다. 그에 비해서 매매시장은 상승세를 유지하고 있었다. 2017년 미국 금리 인상으로 잠시 금리가 상승하였지만 2008년 이후 금리 하락세는 지금까지 지속되고 있고 자본환원율도 지속적으로 하락하고 있으며 매매가격도 순영업수입으로 인한 하락요인을 상쇄하였기 때문이다. 그런데 이런 매매가격의 상승세도 최근 2∼3년 사이에는 주춤하고 있다. 이는 금리 하락세로 인한 매매가격 상승 요인과 임대수입 감소로 인한 하락요인이 서로 상쇄되었기 때문이다.


그런데 코로나19로 인해 발생한 매매가격 하락요인(착한 임대인 운동 등 임대료 감면과 1층 공실에 따른 임대수입 하락)을 정부의 금리 정책이라는 상승요인이 더 이상 커버하기는 어려워 보인다. 또한 수익형 부동산에서는 자본환원율(capitalization rate=net operating income/market value, 매매시장의 상황을 나타내는 지표)과 국고채 5년 금리의 차이, 즉 스프레드(spread)를 갖고 시장을 보는 시각이 있다. 그 시각으로 봤을 때 금리 조정이 있어도 영업수입에 큰 문제가 생기다 보니까 스프레드가 작아지는 현상이 2∼3년 사이에 발생할 수 있다.

그리고 몇 년 동안 자본환원율이 3.5∼4.5% 정도이고 대출금리가 3.5% 전후였기에 1%도 안 되는 정(+)의 레버리지 효과(부채조달금리가 부동산수익률보다 낮아서 부동산투자수익률을 높이는 현상)가 있었다. 하지만 자본환원율과 대출금리가 붙어버리면 이마저도 없어지게 되고 레버리지를 통해서 부동산투자수익률을 높이려고 하는 시도 자체가 어려워져 투자 유인도 떨어질 가능성이 발생할 수 있다.


서후석
(명지전문대학 부동산경영과 교수)














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