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[코로나19②]전세가 무너지면 무엇이 오는가?

작성자리서치센터  2020.07.21 조회 4,053 2 댓글수0 출력하기

올해 들어 정부는 코로나19에 대응하기 위해 공공임대 비중을 크게 늘릴 계획이다. 최근에 발표된 주거복지로드맵 2.0을 보면, 2025년까지 장기공공임대주택 재고를 240만 호까지 확보하여, 전체 주택에서 차지하는 비중을 10% 수준으로 높이는 목표를 제시하고 있다(OECD 평균 8%). 이를 위해 내년부터 5년간 연평균 공공임대 14만 호(준공), 공공지원 4만 호(부지확보), 공공분양 3만 호(착공) 등 21만 호씩을 공급할 계획이다. 당초 장기공공임대주택 재고 목표는 2022년 200만 호였으나, 이를 상향 조정했다.

임대계약의 형태를 보면 2018년 기준으로 전세는 39.6%이고 월세는 60.4%에 달한다. 2006년만 하더라도 전세가 54.2%로 월세보다 9%포인트 많았지만 이후 지속적으로 전세비중은 줄고 월세비중이 커졌다. 특히 글로벌 금융위기 직후인 2010년을 기점으로 월세가 많아지면서 지금은 월세가 주요 임대계약형태가 되었다. 이런 추세는 지속되어 전세 비중은 30% 수준까지 작아질 것으로 예상된다.

월세 중에는 보증부월세가 아직 대세다. 월세 중 85.6%에 달한다. 보증금이 없는 순수월세나 사글세는, 순수월세는 꾸준히 증가하고 있으나 저소득층이 이용하는 사글세는 거의 사라졌다. 순수월세의 비중은 2018년 현재 11.5%다.

전세제도에서 전세금이나 보증금을 레버리지로 활용하는 갭(gap)투자가 일반화되었다. 이러한 방식의 투자에서는 주택가격상승에 따라 지분 투자수익률을 최고로 끌어올리는 것이 가능했다. 그렇지만 2008년 이후 저성장 기조가 정착되면서 주택가격 상승폭이 제한되고, 임차인의 자금을 활용하는 갭투자의 매력이 떨어지게 되었다. 여기에 1∼2인 가구가 크게 늘어나면서 월세를 중심으로 하는 소규모 임대주택에 대한 수요가 크게 증가했다. 이로써 전세는 더 이상 우리나라에서 중심적인 임대차계약 형태가 되지 못하게 되었다.

그런데 전세가 월세로 바뀌면서 주거비부담이 크게 높아진다. 전세금이나 보증금을 월세로 전환하는 과정에서 일반 금융기관의 예적금 이자율이 아니라 전월세전환율과 같이 부동산투자수익률에 기초한 이율을 적용하게 되고, 이에 따라 임차인의 실질적 임대료 부담이 크게 증가하기 때문이다. 이에 비해 전세는 전세금을 금융기관 저리 대출에 활용할 수 있기 때문에 비록 전세금이 큰 폭으로 상승하더라도 실질적인 주거비 부담은 크게 증가하지 않는다.

현재 국토교통부는 소득대비 임대료 비중을 RIR(rent to income ratio)라는 지표로 발표하고 있다. 2018년 전국 RIR는 중위수 기준으로 15.5%인데, 전세는 18.1%, 보증부월세는 17.9%로 큰 차이가 없다. 그렇지만 이러한 비율은 전세금과 보증금을 모두 전월세전환율을 기준으로 환산한 임대료이기 때문에 실제 부담에 비해 더 크게 계산된다. 2018년 전월세전환율은 6.2%에 달하는데, 대출금리와 크게 차이가 난다. 따라서 전월세전환율이 아닌 전세금이나 보증금 대출금리 수준으로 환산해보면 RIR는 크게 낮아져, 전세는 6.1%, 보증부월세는 15.8%가 된다. 특히 전세금의 RIR가 크게 낮아진다. 외국과 비교하더라도 우리나라와 비슷한 수준을 보이는 국가는 일본, 프랑스 정도이고, 미국이나 영국은 25% 전후의 높은 RIR를 나타낸다.

최근 우리나라에서 가장 저렴한 주거비 유형인 전세는 점점 적어지고 부담이 큰 월세는 빠르게 증가한다. 임대료 이외에 수도광열비와 같은 광의의 주거비까지 고려할 경우 월세화는 주거비부담을 크게 증가시킨다. 코로나 사태로 지금처럼 방역의 필요성이 커지면, 비대면 서비스로 발전하는 과정에서 주거비는 그만큼 더 상승하게 될 것이다.

임대계약의 형태는 대상 임대주택의 유형이나 금액 대에 따라 상당한 차이가 발생한다. 가격이 높은 아파트는 여전히 전세나 높은 보증금을 갖는 보증부월세로 남아있다. 반면 월세는 1∼2인 가구나 중하위소득계층이 주로 이용하게 되고, 다세대연립 등과 같이 상대적으로 열악한 임대주택을 중심으로 이용하게 된다.

이에 따라 신용도가 높은 전세나 주거비부담이 증가하는 월세를 임차인들은 민간임대시장에서 감당하기가 점점 어려워지게 된다. 이러한 변화에 대응하기 위해 저소득계층은 공공임대를 찾는다. 최근 공공임대의 비중이 크게 증가함에 따라 저소득층이 공공임대로 이전하는 현상이 나타나고 있다.

하지만 공공임대만으로 전체 민간임차인에게 저렴한 임대주택을 공급하는 데는 한계가 있다. 때문에 공적지원을 받아 우량한 임대주택을 민간주체가 운영하면서 공급하는 정책이 시행되고 있다. 공적지원이 이루어지는 저렴 임대주택(affordable housing)으로는 주택도시기금을 활용하여 리츠 형태로 공급되는 공적지원임대주택과 서울시가 공급하는 역세권2030청년주택, 사회주택 등이 있다.

공적지원임대주택은 우량민간임대주택을 무주택서민층에 제공하려는 목적으로 도입되었고, 수도권과 지방을 중심으로 주로 아파트단지형으로 공급된다. 2014년에 중산층을 위한 임대주택으로 기획이 되었으나, 현 정부로 바뀌면서 공공성을 강화하는 정책에 따라 무주택자에게 제공하는 저렴 임대주택의 개념으로 정착되었다. 공적지원임대주택은 주택도시기금을 활용하기 때문에 저금리로 자금을 조달해서 사업이 원활하다.

서울시가 주로 공급하는 역세권2030이나 사회주택은 부진하다. 용적률 인센티브, 공공기관 보증이나 일부 지원금을 보조받는데 민간사업자의 부담이 커지면서 성과를 내지 못하고 있다. 코로나 사태 이후 임차인들의 소득이 줄고, 직업적 안정성이 낮아지면서 저렴 임대주택에 입주하는 것조차 부담이 되고 있다. 사업을 철수하거나 진행이 지지부진한 경우가 많아지고 있다.

코로나 사태는 임대주택 시장에 주택의 유형이나 소비자의 소득수준에 따라 각각 다른 영향을 미친다. 양질의 임대주택에 거주하는 임차인은 소득수준이 높고, 직업적 안정성이 크기 때문에 공실이나 연체가 나타나지 않는다. 소득이 낮은 임차인이 거주하는 열악한 임대주택은 소득 유지의 어려움과 직업의 불안정성으로 상당한 어려움이 나타난다. 글로벌 경제위기 때에도 비슷한 일이 벌어졌다.

대학가는 온라인 강의가 이루어지면서 임대주택운영에 어려움이 발생하고 있다. 취업 때문에 학교 주변의 임대주택에 머물기도 해, 불필요한 월세를 부담하기도 한다. 외국인 대상의 임대주택은 외국과의 인적교류가 급격히 제한을 받으면서 임대사업이 어려워지고 있다.

공유경제와 관련해서 크게 증가한 셰어하우스는 공동생활로 인한 전염병 감염 위험 때문에 인기가 떨어졌다. 이런 일은 주택뿐만 아니라 숙박이나 오피스와 같이 공유경제 기반 부동산영역에서 공통적으로 나타나는 현상이다. 독립 욕실과 주방을 갖춘 원룸의 인기는 높아진다.

방역 요구 때문에 독립 주거 임대주택이 인기를 끌 것으로 보인다. 셰어하우스 같은 공동주거보다는 코리빙(co-living) 같이 주방과 욕실이 원룸 안에 있는 임대주택의 인기가 더 높아질 것이다. 주거비용은 높아지겠지만 커뮤니티를 통한 공용시설 자체의 인기는 여전할 것으로 보인다. 사생활을 보호하면서 방역이 가능한 임차를 원하게 되고, 주거서비스는 비대면 서비스 위주로 재구성될 것이다.












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