질문: 주택임대사업에 등록하여 취득세 80%를 면제 받고 1년 되어 갑니다. 임대의무기간을 채우지 못하고 개인사정으로 팔아야 할 것 같습니다. 현재 세입자가 거주하고 있고, 계약기간이 끝나는 시점에 처분하려고 합니다. 주택임대사업자에게 매도를 해도 면제 받은 취득세를 다시 납부해야 하는지요? 또한 1억3천만원에 분양받고 1억4천만원에 처분하려고 하는데 양도소득세는 어느 정도 될까요?
답변: 고객님의 경우 주택임대사업 조건으로 취득세를 감면 받았기 때문에 주택 임대사업자에게 매도를 하여도 취득세를 환납해야 합니다. 임대의무기간을 채우고 처분하면 취득세 환납은 하지 않아도 됩니다. 상담자의 주소지에서 양도소득세를 신고하시고, 1채만 보유한 경우에는 말소신고까지 마치셔야 합니다. 만일 여러 채일 경우 임대주택 삭제신고를 하시면 됩니다. 주의할 점은 매도자가 주택임대사업자 등록을 하지 않을 경우 매수자는 과태료 1,000만원을 납부해야 합니다. 따라서 주택임대사업자에게 포괄양도를 해야 합니다.
양도소득세는 1억3천만원에 분양받고 매도는 1억4천만원에 한다면 양도차익은 1천만원인데요. 여기에 각종 기타비용을 공제하고 확정된 과세표준 기준 1년 미만 보유에 따른 양도세율 40%를 곱한다면 약 200만원 이내의 양도소득세가 발생할 것으로 예상됩니다. 양도소득 세율은 보유기간에 따라 다릅니다. 1년 미만은 일반적으로 50%를 적용하며, 주택의 경우 40% 입니다. 2년 미만이면 일반은 40%, 주택의 경우 기본세율이 적용됩니다. 2년 이상 보유부터는 주택 여부에 상관없이 기본세율을 적용합니다. 오피스텔은 주거용으로 사용하면 주택으로 간주합니다.
참고로 양도소득세는 1년 동안 발생한 양도차익을 모두 합산하여 기본공제 250만원을 비롯해 각종 비용을 제외한 금액을 기준으로 과세표준 양도세율이 산정됩니다.
