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분양가에 숨겨진 불편한 진실

작성자리서치센터 김은진 2015.04.30 조회 28,857 7 댓글수1 출력하기
[닻 오른 봄 분양대전 `냉정과 열정 사이`③]

글 순서
[봄 분양대전①] 서울 강북 재개발 3파전 `금호vs옥수vs왕십리`
[봄 분양대전②] 신도시 유망분양 `광교 vs 동탄vs 세종`
[봄 분양대전③] `착한 분양가`… 과연? 분양가에 숨겨진 불편한 진실


봄 성수기를 맞아 분양시장이 달아오르고 있다. 특히 올 2분기에 그 어느 때보다 많은 분양물량이 예고되면서 건설사들의 마케팅 경쟁도 치열하다. 교통, 학군 등의 입지여건을 비롯해 신평면, 풍부한 커뮤니티 공간, 특화된 조경 등 저마다 특장점을 내세운 분양광고가 봇물을 이루고 있는 것이다. 그러나 소비자 입장에서 가장 혹하는 것은 역시 저렴한 가격이다. “인근 전세가 수준에 새 집을 살 수 있다”고 홍보한다던가 주변 시세보다 저렴한 `착한 분양가`를 앞세운 단지들이 많은데 과연 이를 액면 그대로 믿어도 되는 것인지 짚어보고 적정 분양가를 판단할 때의 유의점을 소개한다.


▣ 분양가 속 숨은 비용 `발코니 확장 공사비`
지난해 10월 위례신도시에서 공급한 B아파트의 전용 101㎡(A타입) 기준층 공급금액은 6억8,330만원으로 3.3㎡당 분양가가 1,780만원에 책정됐다고 소개됐다. 그러나 이는 발코니 확장비용 등 유상 옵션 비용이 포함되지 않은 금액이다. 입주자 모집공고를 자세히 들여다 보면 공급금액과 별도로 `추가 선택품목 계약`이라는 항목이 있다. 일반적으로 발코니 확장 공사비를 일컫는다. 앞서 예시를 든 아파트의 발코니 확장 비용은 1,998만원으로 이 비용을 포함해 분양가를 산정하면 3.3㎡당 1,832만원 선이 된다. 분양 광고만 보고 소비자들은 대부분 3.3㎡당 분양가를 1,700만원 대로 인지했을 가능성이 높지만 실제 부담은 3.3㎡당 1,800만원을 훌쩍 넘는 수준인 것이다.


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같은 위례신도시에서 B아파트 보다 앞서 2013년에 분양한 A아파트 전용 101㎡(A타입) 기준층의 3.3㎡당 공급금액은 1,710만원 선이었다. B아파트와 비교하면 3.3㎡당 70만원 정도 저렴한 수준이고 발코니 확장 비용까지 포함해 비교하면 3.3㎡당 80만원 넘게 차이가 벌어진다. 이렇게 주변 아파트의 분양가와 비교할 때도 단순히 공급금액으로만 비교하는 것 보다 이러한 숨은 비용들을 같이 살펴봐야 보다 정확한 판단을 할 수 있다.


최근 공급되는 아파트들은 대부분 발코니 확장 비용이 별도로 책정돼 있다. 추가 선택 항목이긴 하지만 발코니 확장은 사실상 필수로 여겨지고 있다. 건설사가 발코니 확장을 전제로 평면을 설계해 확장형을 선택하지 않으면 공간 활용도가 크게 떨어지기 때문이다. 여기에 천장형 시스템 에어컨이나 빌트인 냉장고 등의 유상옵션 품목까지 더해지면 기본 분양가 외에 추가로 소요되는 비용이 만만치 않다. 예산 계획을 세울 때 유상 옵션 금액을 감안하지 않으면 자칫 낭패를 볼 수 있는 대목이다. 따라서 청약 결정을 내릴 때는 유상 옵션을 포함한 총 투자금을 토대로 적정 분양가를 판단하고 본인의 자금 동원 능력을 계산해야 한다.


▣ 전셋값으로 내 집 마련? 주변 시세와 비교할 때의 `함정`
분양가의 적정성 유무를 따질 때 주변 아파트 가격과 비교하는 것이 일반적이다. “주변 시세보다 저렴한 합리적인 분양가”는 아파트 분양광고에서 단골로 등장하는 문구 중 하나다. 그러나 분양 사업자가 내세우는 가격 경쟁력을 곧이곧대로 믿어서는 곤란하다. 최저가 세대를 평균 가격인 것처럼 광고하거나 주변 시세와 비교할 때 가장 비싼 곳과 비교해 격차를 부각시키는 경향이 있기 때문이다.


서초구의 한 재건축 단지는 2013년 분양 당시 인근 전셋값으로 새 아파트를 살 수 있다고 홍보했다. 전용 84㎡의 분양가가 8억8,000만원으로 9억원 안팎인 인근의 같은 면적대 아파트 전셋값 수준이라는 것. 실제로 전세 실거래가는 8억7,000만원에서 높게는 9억5,000만원 선에 거래됐다. 하지만 입주자 모집공고를 보면 8억8,000만원은 최저층 분양가로 중간층 이상은 이보다 비싼 10억3,000만-10억5,000만원 수준이었다. 최저 분양가를 평균 분양가로 착각하지 않도록 주의를 기울일 필요가 있는 것이다.

최근에는 동이나 층에 따른 분양가가 갈수록 세분화되는 추세다. 올해 3월에 용인에서 분양한 `기흥역 지웰 푸르지오` 전용 84㎡의 분양가는 26개에 달한다. 층별 가격구간이 3~4, 5~10, 11~15, 16~20, 21~25, 26~30, 31층 이상까지 7개나 되는데다 타입이나 동에 따라서도 분양가에 차등을 뒀기 때문이다. 가격 차이는 최저 3억5,450만원에서 최고 4억1,800만원까지 6,350만원에 달한다.

과거 저층, 중층, 고층 정도에 그쳤던 것에 비해 가격구간이 크게 늘어난 것이다. 아파트가 고층화되고 같이 면적이라도 다양한 타입의 평면을 선보이고 있는 만큼 분양가격이 세분화되는 것은 자연스러운 현상일 수 있다. 문제는 저층 일부 단지만 분양가를 저렴하게 책정해놓고 가격 우위를 점하려는 전략에 소비자들은 혼란에 빠질 수 있다는 점이다.

▣ 분양가 상한제 폐지로 분양가 오르니 막차 타라고?
4월부터 민간택지에 대한 분양가상한제가 사실상 폐지되면서 신규 아파트의 분양가가 오를 것이라는 전망이 우세하다. 실제로 분양가상한제 적용을 받는 막바지 아파트 물량에 청약 수요가 몰리고 있기도 하다. 분양가가 오를 것을 우려해 그 이전에 청약을 해두려는 것이다. 분양업체들도 “분양가 상한제가 적용된 마지막 아파트”라고 광고하거나 “분양가상한제 막차 물량은 투자가치가 높다”는 식으로 마케팅을 하고 있다.

그러나 너무 조바심을 낼 필요는 없다. 분양가 상승은 서울 강남권 등 일부 인기지역에 국한될 가능성이 있기 때문이다. 입지적 선호도가 높고 대형 건설사의 브랜드를 갖춘 서울 재개발·재건축 사업장의 경우 분양가가 상승할 여지가 많다. 그러나 동탄2신도시, 미사강변도시 등 공공택지와 경쟁해야 하는 경기권이나 공급 과잉 우려가 커진 지방의 경우 공공택지와 민간택지 물량 경쟁에 따른 견제 기능이 있어 분양가가 단기에 크게 오르기는 어려울 전망이다.

공급부담이 높아진 상황에서 분양가 인상으로 가격 경쟁력이 떨어지면 자칫 대량 미분양으로 이어질 수 있기 때문이다. 특히 경기권은 올해 신규 분양물량이 크게 늘어나는데다 분양가상한제가 적용되는 공공택지에서 공급되는 물량이 상당 부분 차지하고 있다. 따라서 `마지막`이라는 광고 문구에 현혹되지 말고 지역 공급동향과 분양가를 잘 살펴서 청약여부를 신중하게 판단할 필요가 있다.


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댓글1
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  • 절멍질래 2015.05.06 10:52

    요즘 분양이 좋다고 하니까 모델하우스에 사람도 바글바글 구경도 제대로 하기 힘들어서 유닛도 살펴보기 힘들어요.

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