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주택임대사업자

등록할까 말까? 주택임대사업자 등록의 장·단점

작성자리서치센터 이은상 2019.10.28 조회 6,706 10 댓글수0 출력하기

정부는 지난 2017년 12월 8.2 대책의 일환으로 임대주택 등록 활성화 방안을 통해 임대사업자로 등록할 경우 취득세와 재산세, 양도소득세와 종합부동산세 감면 혜택 등의 세제 혜택을 제공하며 다주택자의 임대사업자 등록을 권장한 바 있다.

하지만 정작 다주택자들은 주택임대사업자로 등록을 하지 말지에 대해 고민을 하는 경우가 많다. 주택임대사업자로 등록을 할 경우 발생하는 장단점을 알아보도록 하자.


주택임대사업자란?

공공주택사업자가 아닌 자로, 1호 이상의 민간임대주택을 취득해 임대사업을 할 목적으로 『민간임대주택에 관한 특별법 제5조』에 따라 등록한 사람을 말한다.


민간임대주택이란?

임대 목적으로 제공하는 주택으로, 임대사업자가 위의 법령에 따라 등록한 주택이다.

Q. 주택임대사업등록을 등록할 경우 혜택은?

주택임대사업자등록을 할 경우 각종 세제 혜택을 받을 수 있다.


■ 지방세 (취득세, 재산세)

취득세의 경우 공동주택 및 주거용 오피스텔의 전용면적이 60㎡ 이하일 경우 감면 혜택을 받을 수 있으며 취득세가 200만원을 초과할 경우 85%만 감면 받을 수 있다. 전용면적 85㎡ 이상일 경우도 감면 혜택은 가능하나 8년 이상 장기임대목적으로 20호 이상 취득한 경우만 해당된다.
재산세 또한 공동주택의 전용면적에 따라 감면 혜택이 다르다. 전용면적 60㎡이하 단기임대 경우 최대 50%, 공공지원·장기일반은 경우 최대 85%까지 감면이 가능하다. 단, 2세대 이상 임대목적으로 등록해야만 혜택을 받을 수 있다. 다가구 주택도 감면 혜택을 받을 수 있으며, 모든 호수의 전용면적이 40㎡이하면서 공공지원 또는 장기일반으로 등록한 경우가 이에 해당한다.


■ 임대소득세

단기는 수도권 및 수도권 외 도시지역의 경우 전용면적 85㎡ 이하는 30% 감면, 공공지원·장기일반의 경우 전용면적 100㎡이하는 75%까지 감면이 가능하다. 단, 임대개시일 당시 기준시가 합계액(주택 및 부수토지) 6억원 이하의 주택을 1호 이상 임대하는 경우에 한한다. 기존 2,000만원 이하 임대소득 비과세에서 분리과세 돼 14% 세율(지방소득세 포함 15.4%)가 적용된다.
필요경비율과 공제금액은 임대사업자 등록 시 필요경비율 60%, 공제금액 400만원, 미등록 시 필요경비율 50%에 공제금액 200만원으로 적용된다.


■ 양도소득세

대체로 임대사업자 등록을 한 사람들은 양도세 감면 혜택이 이유인 경우가 많다. 양도세 중과를 피하기 위해서는 장기임대주택 요건을 갖추면 된다. 임대개시일 당시 주택가액이 수도권 6억원, 비 수도권 3억 이하 이며 의무임대기간 8년(2018년 4월 이전 최소 5년)을 유지하면 된다. 또한 임대료 연 증가율이 5% 이내여야 한다.


■ 종합부동세

종부세 역시 혜택을 받을 수 있다. 임대주택으로 등록할 경우 "합산배제" 즉 종부세 과세 대상에서 제외되는 것이다. 요건은 임대 개시일 시점 수도권 6억원 이하(비수도권 3억이하)이며 임대기간이 8년 이상(단, "18년 4월 이전 등록한 경우 5년)이어야 적용되며, 임대료 연 증가율이 5% 이내여야 한다.


■ 건강보험

2020년말까지 등록한 연 2,000만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건보료 인상분 대폭 감면(8년 임대 시 80%, 4년 40%) 된다.


Q. 주택임대사업자 등록 시 단점은?

1. 긴 의무임대기간
주택임대 등록은 최소 4년간 임대를 해야 양도소득세 및 거주주택 비과세특례를 받을 수 있다. 세금혜택의 대부분이 8년 이상에 집중되어 있다 보니 그 이하는 절세효과가 적은 편이다. 만일 약정 임대기간 내에 주택을 처분한다면 과태료 부과뿐만 아니라 감면된 세금 또한 추징이 된다. 주택의 장기간 보유가 힘들다면 임대사업자 등록에 신중해야 한다. 단, 시·군·구청에 양도 신고 후 다른 임대사업자에게 주택을 매매할 경우 과태료 및 세금 추징을 받지 않는다.

2. 임대료 상승 제한
의무 임대기간 동안은 임대료 증액율이 임대료의 5%로 제한된다. 인상분 산정 시 임대료의 5% 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 정해야 한다.

3. 사업자 현황 신고
혜택을 받기 위해서는 반드시 표준임대차계약서를 작성해야 하며 임차인이나 임대조건이 변경될 때 마다 공지해야 할 의무가 있으며 임대 상황에 대한 변경 신고는 필수다. 매년 전년도 수입 금액 및 임대현황에 대해 세무서에 "면세사업자 현황신고"를 해야 하며 5월에 소득세 신고 납부를 해야 한다. 신고를 하지 않고나 규정을 위반할 경우 과태료나 각종 세금 혜택 등을 받지 못할 수 있다.


주택임대사업자 등록절차는?

* 임대사업자 등록조건
주택을 1호 이상 소유하거나 분양·매매·건설 등을 통해 주택을 소유할 예정인 자
※ 오피스텔의 경우 전용면적 85㎡ 이하, 상하수도 시설이 갖춰진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 주거용만 등록 가능

신청절차

1. 필요서류
- 등록신청서, 임대사업자별 필요서류(주민등록표 초본 등), 임대주택별 필요서류(건물등기사항증명서 등)

2. 임대사업자 등록신청
- 방문접수 : 시·군·구청 주택과, 건축과 방문 후 등록 신청
- 인터넷접수 : 렌트홈(http://www.renthome.go.kr) 임대사업자 등록신청

3. 임대사업자등록증 발급
- 시장·군수·구청장이 임대사업자 등록기준 적합여부 판단 후 임대사업자등록증 발급
- 임대사업자등록증 발급 후 부가가치세 면세사업자 등록(세무서)
※ 신청 후 3~10일 발급

4. 임대사업자 등록 완료
- 세무서에 사업자 등록 이후 세제 감면 신청을 통해 세제혜택을 받을 수 있음
- 소득세 감면 신청(5월), 양도세 감면 신청(양도 시), 종부세 감면 신청(9월), 취등록세 감면 신청(감면대상일 경우 즉시), 재산세는 별도 신청 없이 자동 감면
- 임대사업자 의무 준수

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