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공동명의주택계약

공동명의 주택 계약, 누구와 계약해야 할까?

작성자리서치센터 이은상 2019.10.21 조회 4,044 5 댓글수0 출력하기


집주인이 여러 명이라면...? 계약은 누구와 해야할까?

부동산 절세 방법 중 하나인 공동명의. 공동명의를 하는 사람들이 점점 늘어나고 있다. 점점 높아지는 집값으로 내 집 마련에 있어 부부가 함께 집을 마련하거나, 증여나 상속 등으로 인해 공동명의를 하는 경우가 많아진 것이다. 이렇듯 공동명의는 집주인의 입장에선 세를 절감할 수 있는 하나의 방안일 수도 있지만, 집주인이 여러 명인 집에 계약을 앞두고 있는 세입자의 경우 혼란함을 느낄 수도 있다. 만에 하나 문제가 발생한다면 분쟁에 휘말릴 소지가 있기 때문이다. 그렇다면 이렇게 집주인이 여러 명일 경우 세입자는 누구와 계약을 해하는 걸까?


부부 공동명의 주택을 임대차계약 한다면.. 부부 모두와 계약

가장 정확한 방법은 공동명의자인 부부 모두와 직접 계약을 진행하는 것이다. 간혹 부부 중 한 사람만 나와 계약을 진행하고자 하는 경우가 있다. 일상가사대리권(일상적인 가사에 대해 부부 상호간 인정되는 대리권)을 언급하며 계약 진행에 문제가 없다고 하는 경우가 있다. 그러나 일상가사대리권은 주택의 매매나 임대에 대해 해당되지 않는 부분이므로 부부 중 한 사람만 나와 계약을 체결한다면 반드시 위임장과 인감증명서를 확인해야 한다. 또한 잔금 지급은 부부 중 1인 계좌에 입금한다는 내용을 특약으로 명시하는 것이 안전하다.


집주인이 여러 명? 지분을 확인하라

등기부등본을 확인했는데 공유자가 3명일 경우는 어떻게 하면 될까? 기본적으로 공유관계에 있는 주택의 경우 지분을 우선적으로 보면 된다. 지분이 50%를 넘는 공유자가 있다면 그 중 1명과의 계약으로도 법적 효력을 얻을 수 있다. 원칙적으로는 지분을 기준으로 과반수와 계약을 체결하고 계약서에 서명을 받아야 한다. 하지만 공유자들 중 1인이 권한을 모두 위임 받아 대표로 계약을 체결할 경우 여러 공유자들의 서명을 받을 필요는 없다. 중요한 점은 공유자 지분의 과반수가 임대차계약 체결에 동의해야 한다는 것이다. 만일 등기부등본상 지분이 표시되어있지 않을 경우 균등한 것으로 추정한다.

매매의 경우 모든 공유자와 계약

매매로 계약을 진행할 경우 지분과 상관없이 모든 공유자와 계약을 체결해야만 법적 효력이 발생한다. 계약 진행 시 모두 참석하지 못하더라도 반드시 위임장을 받아 진행해야만 문제가 없다.
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