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원상복구의무전세

임대차계약만료 후 세입자 원상복구 의무, 어디까지일까?

작성자리서치센터 이은상 2019.04.12 조회 705 1 댓글수0 출력하기


"곧 이사를 앞둔 세입자입니다. 전세계약 만료 후 묵시적 갱신 포함 총 4년간 거주했습니다. 오래된 아파트인데다가 입주 전부터 벽지나 싱크대, 전등 등이 많이 낡아있는 상태였고 살다 보니 싱크대의 시트지가 일부 뜯어졌는데 집주인이 세입자 원상복구 의무를 이야기 합니다. 일부러 찢은 것도 아니고 오랜 세월이 지나 접착력이 약해져 자연스레 떨어진 것인데 집주인의 요구가 과하다는 생각이 듭니다. 집주인의 말대로 교체를 해주어야 하나요?"


이사철이 가까워질수록 세입자와 집주인 간에 단골로 등장하는 문제점이 있다. 바로 "원상복구 의무"다. 임대차계약 시 가장 중요하고도 기본적인 부분이지만 서로가 생각하는 원상복구의 "범위"가달라 매번 분쟁이 발생하곤 한다. 서로에게 불량 세입자 또는 집주인이 되지 않기 위한 원상복구의 범위는 어디까지인지 알아보자.


통상적인 손모로 인해 발생하는 부분은 책임 없음

판례에 따르면 "원상으로 회복한다 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용해 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 된다"고 한다. 일부러 흠을 내지 않는 한 세월에 따라 마모되고 손상되는 분분에 대해서는 세입자가 책임을 질 필요가 없다. 하지만 계약서 작성 시 특약사항에 "못질 금지", "벽과 바닥에 낙서, 흠집" 등 문제가 발생하였을 경우 원상복구 한다라는 내용이 명시되어 있다면 세입자는 원상복구의 의무를 가진다. 때문에 임대차 계약 시 세입자와 집주인 간 원상복구 의무 범위를 상세히 하는 것이 좋다.

*손모 : 상태 악화나 가치의 감소

통상의 손모는 그 범위가 명확하게 규정되어 있지 않지만 주택관리공단에서 발표한 임대주택 수선비부담 및 원상회복 기준에 따르면 핀이나 압정과 같은 작은 구멍 자국이나 누수 등의 중대한 하자로 인한 벽지 오염 등의 세입자의 귀책사유 없이 생긴 손상이나 마모는 집주인이 복구 비용을 부담하는 것으로 규정하고 있다. 하지만 세입자의 흡연으로 인한 벽지 변색이나 물건 등을 떨어뜨리거나 옮기면서 발생한 바닥의 흠집 및 일반적 상식을 벗어나는 행위 등은 세입자가 부담을 해야 한다.


세입자가 설치한 구조물로 인해 집의 가치가 증가했다면? 유익비 상환 청구

유익비란 물건의 가치를 증가시키는데 도움이 되는 비용으로 아파트 발코니에 샤시를 교체하거나 토지 개량에 소요되는 비용 등을 예로 들 수 있다. 그러나 건물에 채색유리를 끼우는 등 취미로 장식을 하기 위해 소요되는 비용은 사치비라 하여 유익비와 구별된다. 세입자가 유익비를 지출했다면 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한해 지출금액 또는 증가된 가액을 임대인에게 청구할 수 있다. 하지만 세입자가 편의를 위해 시설을 설치한 경우 유익비로 인정되지 않는다. 유익비는 임대차 종료 시에 상환청구권이 발생하는데 임대목적물의 객관적 가치 증가가 입증돼야만 가능하다.
그러나 집주인과 사전 협의가 되지 않았을 경우 오히려 원상복구를 해야 할 수 있기 때문에 충분한 협의가 필요하다.

집주인도 임대인의 수선의무를 지켜야 한다

민법 623조 임대인의 의무에 따르면 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다"고 명시하고 있다. 집주인은 세입자에게 집을 인도한 후에도 세입자가 거주에 필요한 상태를 유지할 의무가 있으므로 주요설비에 대한 노후나 불량으로 인한 파손, 하자 등에 대한 부분은 집주인이 부담해야 한다.
단 전등, 문고리, 도어락 건전지 교체와 같은 작은 부분은 집주인의 수선의무가 없으므로 세입자가 부담하는 것이 좋다.
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