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놓치면 안되는 경매 권리분석 부동산114 2013.04.19 조회수 : 26,429 댓글수 : 0

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경매는 권리분석에서 시작하여 권리분석에서 끝난다는 말이 있다. 꼭 맞는 말은 아니나 권리분석이 경매에서 그만큼 중요하다는 이야기이다. 권리분석을 잘하려면 민사집행법, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법, 민법, 가등기담보 등에 대한 부동산 관련법을 잘 알아야 한다. 책을 보거나 강의를 들을 때는 다 내 것 같았는데 막상 책장을 덮고 나면 그간 배운 내용이 뒤죽박죽 되어 버린 경험이 누구나 있을 것이다.

그러나 몇 가지 원리를 기억하면 어렵게만 여겨지던 권리분석이 의외로 술술 풀리는 경우가 있다. 법원경매로 부동산(표 1)을 사려고 한다. 그러나 우리나라의 모든 부동산은 ‘토지’와‘건물’ 이라는 이중구조로 이루어졌다(표 2).

그런데 경매에서 권리분석의 대상은 오로지 건물에 한한다. 근거는 주택(상가건물)임대차보호법이다. 주택임대차보호법은 있어도 토지임대차보호법은 없다. 토지는 권리분석 과정을 생략하고 바로 물건 분석 단계로 직행한다. 이제 분석의 대상이 절반으로 줄었다. 건물이라고 모두 권리분석의 대상은 아니다. 건물 역시 이중구조로 되어 있기 때문이다. 점유형태를 보면 ‘소유자’ 아니면 ‘임차인’ 이다. 경매에서 권리의 분석 대상은 오직 임차인뿐이다(표 3). 이제 분석 대상이 1/4로 줄어들었다. 일반 매매에서는 매수인이 임차인을 책임져야 한다. 그러나 경매에서는 임차인도 임차인 나름이다. 임차인 중에 관심을 기울여야 할 대상은 오직 대항력 있는 임차인뿐이다(표 4). 이제 권리분석의 대상이 1/8 수준으로 줄었다. 그러나 법원경매에서 임차인 중에 대항력 있는 임차인은 전체 임차인 가운데 약 10%에 불과하다. 결국 우리가 신경을 곤두 세우고 분석을 해야 할 대상은 1/40에 불과한 것이다(표 5).

 

말소기준등기
권리분석은 말소기준등기 찾기에서 시작한다. 말소기준등기는 금융거래와 관련된 등기 중에 배당받을 수 있으며 경매신청도 가능한 등기를 말한다. 이에는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 전세권이 있다. 전세권은 담보물권의 권리도 가지고 있어일정 조건하에서 기준등기가 된다. 임대차 보증금 등 등기부에 설정되지 않은 권리자가 돈을 받기위해 하는 등기를 (강제)경매개시결정 등기라고 한다. 이들 등기간에는 설정일 순으로 우열을 다툰다. 설정일이 가장 빠른 등기가 말소기준등기가 되며 말소기준등기 뒤에 설정된 등기는 종류와 수를 불문하고 매각으로 모두 소멸된다.

결국 말소기준등기란 매각시 등기부에 있는 등기와 등기부에 표시되지 않는 권리들의 말소와 인수의 기준이 되는 등기를 말한다. 경매에서 말소기준등기는 세 가지 효력이 있다.

 

첫째, 등기 소멸기준이다. 일반 매매는 부채와 자산의 관계에서‘부채<자산’인경우 매매가 이루어진다. 반면, 경매는‘부채>자산’, 즉 부채가 자산보다 훨씬 많은 물건도 깨끗하게 정리해 줄 뿐만 아니라 오히려 더 좋아한다. 경매의 장점 중 하나는 등기부에 설정된 빚이 제아무리 많더라도 매각으로 모두 소멸된다는 점이다.

 

둘째, 보증금의 인수 기준이다. 법원경매에서 무서운 임차인은 보증금의 많고 적음으로 따지는 것이 아니라, 대항력 기준일이 말소기준등기보다 빠르냐로 따진다. 말소기준등기보다 임차인의 전입일자가 빠르면 매수인은 임차인의 보증금을 인수해야 하고, 기준등기보다 전입일자가 늦으면 보증금이 얼마가 되든 매수인과는 관계가 없다.

 

셋째, 인도명령 기준이다. 토지경매 외에는 어느 누구도 비껴갈 수 없는 부분이 ‘집 비우기’ 이다. 이러한 인도도 알고 보면 간단한 해법이 있다. 똑같은 점유자인데 어떤 점유자는 말로 내보낼 수 있는(인도명령) 반면, 어떤 점유자는 판결문이 있어야만 내보낼 수 있다(인도소송). 이때 인도명령이냐 인도소송이냐의 판단 기준이 말소기준등기이다. 임차인의 전입일자가 말소기준등기보다 늦으면 인도명령으로 내보낼 수 있고 빠르면 인도소송으로 내보낼 수있다. 이런 연유로 말소기준등기만 제대로 이해해도 권리분석의 70%를 마쳤다는 말이 나온 것이다.

  • - 최종 업데이트 : 2013.04.19
  • - 출처 : 부동산114
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