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서울 중대형 아파트값 회복 아직 멀었다 리서치센터 임병철 2016.12.21 조회수 : 6694 댓글수 : 0

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  • 부동산114 리서치센터
  • 임병철 책임연구원
서울 아파트값 중소형은 최고치 경신, 중대형 아파트는 90% 회복
서울 중소형ㆍ중대형 매매가격 격차 크게 좁혀져


전용면적 85㎡ 이하 서울 아파트값이 전 고점을 넘어 최고가를 경신한 반면 전용 85㎡ 초과 중대형 아파트는 전 고점과 비교해 90% 정도 회복하는데 그쳤다. 또 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트값이 크게 오르면서 중대형 아파트와의 매매가격 격차도 크게 좁혀진 것으로 나타났다. 그러나 11.3 부동산 대책 이후 서울 아파트 시장이 약세를 보이고 있는데다 2017년 부동산시장 전망도 밝지 않아 중대형 아파트의 과거 고점 회복은 더욱 요원한 상황이다.

▣ 서울 중소형 아파트값 최고치 경신, 중대형 아파트는 회복 더뎌
전용면적 85㎡ 이하 서울 아파트 매매가격은 현재(2016.12.9 기준) 3.3㎡당 1,664만원으로 최고가를 기록하고 있다. 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트는 지난 2009년 말 1,498만원을 기록한 이후 4년 연속 하락했으나 2014년 들어 상승세로 돌아선 이후 최고가를 경신하고 있다.

반면 전용 85㎡ 초과 중대형 아파트의 가격 회복은 상대적으로 더딘 편이다. 중대형 면적은 지난 2007년 최고점(3.3㎡당 2,073만원)을 찍은 이후 하락세가 계속됐다. 2014년 이후 상승세로 돌아서기는 했으나 현재(2016.12.9 기준) 3.3㎡당 1,911만원으로 과거 고점 대비 90% 정도 회복에 그치고 있다. 실제 박근혜정부 출범 이후 서울 아파트값은 전용 85㎡ 이하 면적이 19.21% 오른 반면 전용 85㎡ 초과 면적은 8.33% 상승에 그쳤다. (2012년 말 대비 2016년 12월 9일 기준)


▣ 서울 중소형ㆍ중대형 매매가격 격차 크게 좁혀져
전용면적 85㎡ 이하 아파트값이 상대적으로 크게 오르면서 서울 중소형 아파트와 중대형 아파트 매매가격 차이도 크게 좁혀 졌다. 2016년 12월 기준 중소형 면적과 중대형 면적의 호당 평균 매매가격 차이는 4억7,928만원(전용 85㎡ 이하 호당 평균 5억10만원, 85㎡ 초과 9억7,938만원) 수준이다. 2006년 말 6억3,237만원(전용 85㎡ 이하 3억9,404만원, 85㎡ 초과 10억2,641만원)까지 벌어졌던 가격 격차가 2007년 이후 줄어들기 시작하면서 2013년에는 4억5,110만원까지 가격 격차가 줄었다. 2014년 들어 중대형 면적의 가격 상승으로 가격 차이가 다시 벌어지고 있으나 2006년과 비교해서는 여전히 1억5,000만원 정도 줄어든 수준이다.

이는 전세난 등으로 세입자들이 비교적 저렴한 아파트 매매로 선회하면서 일부 중소형 아파트 매매가격 크게 상승한 반면 선호도가 낮아진 고가ㆍ대형 아파트의 가격 상승은 중소형 아파트의 오름폭에는 미치지 못했다.


▣ 서울 전용 85㎡ 초과 중대형 아파트, 과거 고점 회복은 요원
"11.3 주택시장 안정화 관리방안" 발표 이후에는 재건축 아파트값이 떨어지면서 2년여 만에 서울 아파트값이 하락했다. 2017년 서울 아파트 매매시장은 2016년과 같은 오름세가 주춤해 질 것으로 예상되고 있다. 공급과잉 우려에 대출규제 및 미국 기준금리 인상에 따른 국내 금리인상 가능성, 1,300조의 가계부채, 정부의 부동산 시장 규제 기조 등 가격 상승 보다는 제한 요소가 많기 때문이다.
특히나 글로벌 금융위기 이후 전용 85㎡ 초과 중대형 아파트는 중소형 아파트에 비해 아파트값이 오를 때 덜 오르고 또 떨어질 때는 더 많이 떨어지는 양상을 보여 왔다. 2017년 부동산시장 전망이 밝지 않은 가운데 전용 85㎡ 초과 중대형 아파트의 과거 고점 회복은 요원할 수 밖에 없는 상황이다.





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