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`애증(愛憎)의 관계` 리모델링과 내력벽 리서치센터 윤지해 2016.12.29 조회수 : 5350 댓글수 : 0

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  • 부동산114 리서치센터
  • 윤지해 책임연구원

리모델링에게 내력벽은 "꼭 필요하지만 그냥 두기엔 밉상"
내력벽 철거는 사실상 무산! 돌파구 찾아 "단지 별 각개전투"


정부가 리모델링 활성화 목적으로 검토했던 "세대간 내력벽 철거" 결정을 2019년 3월까지 3년 유보했다. 경상북도 경주에서 국내 지진 관측이래 최고 수준의 강진이 발생한 이후, 안전성 문제로 정부는 내력벽 철거에 민감한 상황이다. 금번 결정으로 세대간 내력벽 철거를 통해 2bay, 3bay, 4bay 등 다양한 평면 구성을 계획했던 분당과 일산 등 1기신도시 리모델링 추진에 급제동이 걸릴 전망이다.


"내력벽(耐力壁)" 일반인들은 그 의미가 쉬이 다가오지 않는다. 정확한 의미는 무엇일까? 사전적 정의를 활용하면 "내력벽이란 건축물에서 지붕의 무게나 위층 구조물 무게를 견디어 내거나 힘을 전달하기 위해 만든 건축물의 주요 구조부 중 하나로 수직으로 공간을 구획하는 벽을 말한다"고 명시돼 있다. 한 마디로 "건축물의 무게를 지탱할 수 있도록 설계된 벽"이다. 건물의 무게를 지탱하는 벽이라니 정부 입장에서는 철거 후 생길 수 있는 혹시 모를 지진 등 불확실한 안전성에 유독 민감하게 반응하는 이유라고 할 수 있다.

▣ 인테리어 하려면, 내력벽·비내력벽 어떻게 구분?
최근에는 개인들도 벽면 철거 등 구조 인테리어를 많이 하면서 내력벽과 비내력벽을 구분하는 방법과 관련된 질문도 많아지는 상황이다. 세대간 내력벽 철거가 불법이므로 인테리어를 새롭게 한다고 마음대로 벽면 구조를 바꾸었다가 사람이 다친다면 불법행위에 대한 처벌을 모면하기 어렵다. 그렇다면 일반인들은 내력벽 여부를 어떻게 구분할 수 있을까? 우선은 집 주소에 해당하는 구청에 방문해 본인 집에 대한 도면을 발급받아야 한다. 도면을 발급받은 이후, 아파트 관리사무소가 있다면 관리사무소에 내력벽 여부를 문의하면 된다. 관리사무소가 없는 주택이라면 건축설계사 등의 외부의 전문가를 통해 내력벽 여부를 철거 이전에 확인해야 한다.


집 도면을 구하기 어려운 경우도 있다. 이 경우 간단하게 내력벽 여부를 확인할 수 있는 방법은 콘크리트 못으로 벽에 망치질 했을 때 처음에 잘 안 들어가다가 잘 들어가면 비내력벽, 계속 안 들어가면 내력벽으로 구분하기도 한다. 그 만큼 하중을 견디어 내는 내력벽이 튼튼하다는 의미다. 또한 아파트의 경우 내력벽은 위층 내력벽 위치와 아랫층 내력벽 위치가 동일하므로 위층이나 아래층 세대에 관련 문의를 한다면 공간 구분을 위한 비내력벽인지 여부를 어느 정도는 확인할 수 있다. 하지만 이는 100% 정확한 방법이 아니므로 추천하기 어렵다. 도면이 없는 경우라면 전문가의 방문을 통해 인테리어 공사 이전에 보다 확실한 의견을 들어야 한다.


▣ 15년 이상 경과한 전국 공동주택은 총 632만 가구
국토교통부 조사에 따르면 2016년 기준, 전국에서 15년 이상 경과한 공동주택은 총 632만3,497가구다. 이 중 수도권이 316만5,902가구, 지방이 315만7,595가구로 비중이 엇비슷하며, 리모델링 대상의 대부분은 아파트(511만825가구) 유형이 차지하고 있다. 향후 내력벽 철거의 허용에 따라 리모델링이 본격 추진될 경우 주택 시장에 미치는 영향력이 상당한 규모라 할 수 있다.


다만 아직은 내력벽 철거문제 등 리모델링 추진에 난관이 많아 1기신도시를 중심으로 사업이 진행되고 있다. 대표적인 사업추진 단지는 분당신도시의 한솔5, 매화1, 느티4 그리고 평촌신도시의 목련2·3, 산본신도시의 세종6 등이다. 리모델링에 가장 적극적인 1기신도시의 경우 리모델링 추진이 가능한 15년 이상 경과 아파트가 총 29만4,934가구 규모로 확인된다.


▣ 내력벽 철거는 사실상 무산! 돌파구 찾아 "단지 별 각개전투"
정부가 세대간 내력벽 철거 허용 여부를 2019년 3월 이후로 유보하면서 리모델링을 추진하던 대표단지들을 중심으로 내력벽 철거가 없는 새로운 돌파구를 모색하고 있다. 예를 들어 분당신도시에 위치한 한솔마을5단지는 2010년 조합설립인가 이후 세대간 내력벽을 철거해 기존보다 bay수를 늘리는 수평확장 설계를 준비했다. 하지만 국토부가 내력벽 철거 허용을 유보한 이후에는 수차례 조합원 회의를 거쳐 대안으로 복층형 설계 방침을 정하고 리모델링 사업의 재개에 나섰다.

복층형 설계는 기존에 없던 새롭게 시도되는 방식이다. 쉽게 설명하자면 같은 동에 위치한 1~3층 3세대 중 중간층인 2층을 없애고, 1층과 3층 세대가 2층의 앞·뒤 절반씩을 소유하는 개념이다. 한 세대 내 2층 높이의 아파트라고 생각하면 된다. 이 같은 새로운 대안을 두고 조합원들의 반응은 긍정적으로 나타나고 있으며, 설계 이후 진도 6~7에 해당하는 강진에 버틸 수 있는 내진성능도 확보할 계획이다. 이에 다른 단지들도 사업무산을 막을 수 있는 복층을 포함한 새로운 방식의 건축설계 대안을 검토하는 분위기다. 내력벽 철거 논란을 계기로 기존 재개발·재건축 정비사업에서 볼 수 없었던 새로운 건축기술이 리모델링 시장에서 만개하길 기대해 본다.





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