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전ㆍ월세 중개보수 얼마나 내야 하나? 리서치센터 임병철 2016.12.26 조회수 : 9199 댓글수 : 4

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  • 부동산114 리서치센터
  • 임병철 책임연구원

사회초년생 A씨는 지난달 회사 인근에 자취방을 알아봤다. A씨는 개업공인중개사사무소 여러 곳을 다녀본 후 한 전셋집을 계약했는데 중개보수가 생각보다 많이 나왔다. 보증금 수천만원에 비하면 큰 돈이 아니지만 수수료를 제대로 낸 건지 궁금했다. 부동산거래 초보자에게 생소한 전ㆍ월세 중개보수(중개수수료)에 대해 살펴봤다.

▣ 부동산 중개보수란?
부동산 중개보수는 개업공인중개사가 부동산 중개를 한 대가로 받는 보수를 말한다. 주택(부속토지포함)의 중개보수와 중개대상물의 권리관계 등의 확인, 계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비는 국토교통부장관이 정하며 이 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도가 조례로 정하고 있다. 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부장관이 정한다.
주택의 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받으며 일방으로부터 받을 때는 금액과 거래유형에 따라 차이가 있으며 매매ㆍ교환의 경우에는 거래금액에 0.9% 이하, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 0.8% 이하로 받을 수 있다.


▣ 전ㆍ월세 중개보수 얼마를 내야 하나?
개업공인중개사는 중개보수 요율을 법령과 조례에서 정한 중개보수 및 실비를 초과하여 요구하면 공인중개사법령에 위반이 된다. 중개대상물 확인ㆍ설명서에 기재된 요율대로 중개보수를 요구해야 하는 것이다. 계약자는 전ㆍ월세 거래에 따른 중개보수 요율 및 한도액을 계약 전에 알아보고 개업공인중개사와 중개보수 부담액을 결정한 후 그 금액이 중개대상물 확인설명서에 정확히 기재되었는지 확인하면 된다.

가령 아파트 전셋집을 9,000만원에 계약했다면 중개보수 요율은 0.4%에 해당되어 36만원이지만 한도액이 있어 중개보수는 30만원을 지불하면 된다. 거래금액이 6억원 이상인 전셋집의 경우 중개보수 요율은 0.8% 이내에서 결정되고 당사자간 협의할 수 있다. 월세인 경우 거래금액은 보증금 + (월세 x 100)으로 계산하면 된다.(단, 월세 거래금액이 5,000만원 미만인 경우에는 거래 금액을 다시 계산해 보증금 + (월세 x 70) 적용한다.)


반면 주택 이외 상가, 토지 등은 중개 보수요율(0.9% 이내)에 따라 결정되며 당사자간 협의에 따라 조절할 수 있다. 오피스텔은 2015년 1월 "공인중개사법 시행규칙" 개정으로 중개 보수요율이 조정됐다. 개정안에 따르면 전용면적 85㎡ 이하 주거용 오피스텔에 한해 중개 보수료 상한선이 낮아졌다. 2015년 이전에는 매매나 전ㆍ월세 모두 거래금액의 최대 0.9%를 받았지만 시행규칙 개정으로 매매는 0.5%, 전·월세는 0.4% 까지만 받을 수 있다. 다만 주거시설이 없는 업무용 오피스텔이나 전용면적 85㎡를 넘는 오피스텔은 0.9% 상한선이 그대로 유지되고 있다.

▣ 전ㆍ월세 중개보수 언제 지급해야 할까?
주택 계약시 중개보수 지급은 잔금 기준일로 하는 것이 보통이다. 공인중개사법에 따르면 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지금이 완료된 날로 하고 있어 보통 잔금 치를 때 지급하는 것으로 보면 된다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 중개보수를 지급하지 않아도 된다.


▣ 전ㆍ월세 계약기간 중 세입자가 나간다고 하면 중개보수는 누가 내나?
전ㆍ월세 계약이 끝나기 전에 2-3개월전 세입자가 피치 못할 사정으로 이사를 가야 하는 경우가 종종 있다. 이 경우 판례에서는 중개보수는 집주인이 지불하는 것으로 하고 있다. 다만, 별도의 특약 없이 세입자가 사정이 생겨 계약 만기 이전에 이사를 가야 할 경우 통상 중개보수는 세입자가 부담하는 경우가 많다. 전ㆍ월세 계약 기간 중 계약을 해지하려면 당사자간 합의가 필요한데, 이런 경우 집주인은 계약해지를 합의해 주는 조건으로 중개보수 부담을 임차인에게 전가하는 경우가 일반적이기 때문이다.

또 전ㆍ월세계약 만료까지 집주인이 별다른 통보를 하지 않았다면 계약은 자동 연장된 것으로 보며 이를 묵시적 갱신이라 한다. 주택임대차보호법에서는 집주인과 세입자간에 전세계약이 끝나기 1~6개월전 계약의 갱신이나 재계약 여부를 통지 하지 않으면 기존 조건과 동일하게 재계약 된 것으로 간주하고 있다. 묵시적 갱신은 세입자가 2년간 의무적으로 거주해야 하는 강제성이 없다. 따라서 이 경우에는 세입자가 계약만료 이전에 이사하더라도 중개보수를 부담하지 않는다. 주택임대차보호법 제6조2에 따르면 묵시적 갱신으로 전세 재계약이 된 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있으며 3개월 뒤부터는 효력이 발생한다고 명시 되어 있어 묵시적 갱신으로 재계약이 됐다면 중개보수는 집주인이 부담하게 된다.




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