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가족간의 부동산 거래, 따져봐야 할 점은? 리서치센터 김은진 2016.12.20 조회수 : 5678 댓글수 : 0

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  • 부동산114 리서치센터
  • 김은진 책임연구원

배우자나 부모, 형제 등 가족 간에도 부동산 거래는 얼마든지 가능하다. 다만 현행 세법은 조세 회피 방지를 위해 특수관계인 간 부동산 거래에 있어 여러 가지 규정을 두고 있다. 가족간 부동산 거래에 대해 세법 상 어떤 규정이 있고 유의할 점이 무엇인지 살펴보자.

▣ `매매` 거래임을 입증해야
배우자나 직계존비속 간에 부동산을 사고 팔게 되면 세법상 증여로 추정한다. 양도소득세에 비해 증여세 부담이 큰 경우 이를 피하기 위한 목적으로 매매를 가장해 재산을 이전할 개연성이 있기 때문이다. 따라서 매매로 인정받아 양도소득세로 과세를 받으려면 실제 대가를 주고 거래했다는 사실을 납세자가 증빙을 통해 적극적으로 입증해야 한다. 입증은 매매대금의 수수여부, 매수자의 자금출처 등으로 할 수 있다. 표준매매계약서와 함께 계좌이체 등 금융거래 내역과 매수자의 소득 증빙 서류를 준비해두면 좋다.

▣ 정상가액 벗어나면 `시가`로 양도소득세 계산
증여가 아닌 당사자간 대가를 주고 받은 매매로 인정받았다고 하더라도 안심하긴 이르다. 거래가액이 세법이 정한 시가보다 너무 높거나 낮으면 부당행위계산부인규정을 적용해 당사자 간에 거래한 가액이 아닌 세법이 정한 가액으로 양도소득세를 과세하기 때문이다. 부당행위계산부인규정에 걸리지 않으려면 세법상 시가의 5%와 기준금액 3억원 중 적은 금액 이내의 가액 내에서 거래해야 한다. 예를 들어 시가가 10억원인 부동산은 9억5,000만원-10억5,000만원이 정상가액 범위가 된다. 만약 8억원에 매매를 한 경우, 양도가액은 8억원이 아니라 세법상 시가인 10억원을 기준으로 양도소득세가 계산된다. 가족 간에 증여세를 피하려고 저렴하게 사고 팔았다가 오히려 양도세 폭탄을 맞을 수도 있는 것이다.

▣ 저가 또는 고가매매에 따른 수익자는 `증여세` 내야
거래가액이 세법상 정한 가액보다 높거나 낮은 가액으로 거래를 하면 당해 거래로 인해 이익을 본 자에게 증여세가 과세된다. 증여세를 과세 받지 않으려면 세법상 시가의 30%와 기준금액 3억원 중 적은 금액의 범위 내에서 거래를 해야 한다. 예를 들어 세법상 시가가 9억원인 부동산은 6억3,000만원 이상 11억7,000만원 이하 금액으로 거래하면 정상거래로 보아 증여세를 과세하지 않는다. 시가 9억원인 부동산을 부모가 자식에게 5억원에 양도했다면 자식은 4억원만큼의 이익을 보게 된다. 그러나 세법은 6억3,000만원까지는 정상 거래가액으로 보기 때문에 자식에게 4억원이 아닌 1억3,000만원에 대한 증여세를 과세한다. 반대로 12억원에 고가 양도를 한 경우에는 양도자(부모)에게 11억7,000만원을 초과한 3,000만원에 대해 증여세를 과세한다.

▣ 배우자 등의 증여재산에 대한 이월과세
배우자 등의 증여자산에 대한 양도소득세 이월과세는 배우자, 직계존비속에게 증여 받은 토지 등 부동산을 5년 이내 양도할 경우 증여자의 취득가액을 승계하여 양도세를 과세하고 증여세는 필요경비에 산입하는 것이다. 단 수용 등으로 양도하거나 이월과세 적용으로 1세대 1주택 비과세 해당 시 또는 증여한 배우자의 사망 시에는 적용을 배제한다. 소득세법개정안에 따라 2017년 7월 1일 이후 양도하는 분부터는 이월과세를 적용한 양도세액이 미적용 양도세액보다 적은 경우 적용이 배제된다.

▣ 무상임대 시 증여세 발생 문제
가족 간에 부동산을 무상으로 임대해 주는 경우에도 세금 문제가 발생한다. 부동산 무상사용에 따른 이익을 산출해 5년간의 이익 합계액이 1,000만원 이상인 경우 무상 사용한 임대료에 대해 증여세를 과세하는 것이다. 임대료를 시가보다 적거나 많이 준 경우(30% 이상 차이 발생)에도 증여세를 내야 한다. 시가는 가족이 아닌 불특정다수의 사람에게 임대했을 때 받아야 하는 보통의 임대료 수준을 말한다. 시가를 확인하기 어려운 경우 부동산 가격의 2%를 시가로 본다.





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