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"갭투자" 숨겨진 함정 찾아라 리서치센터 이미윤 2016.12.08 조회수 : 6826 댓글수 : 0

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  • 부동산114 리서치센터
  • 이미윤 책임연구원

대출이나 전세금을 이용한 "갭투자" 관심이 이어지고 있다. 저금리로 대출이자 비용 부담이 적고, 전세가율(매매가 대비)이 높아지면서 소액으로 부동산을 구입해 시세차익을 얻을 수 있기 때문이다. 예를 들어 8천만원 전세끼고 1억원의 아파트를 매입할 경우 자기자본금은 2천만원만 부담하면 된다. 2천만원이 없다면 주택담보대출을 이용하면 된다. 실제로 들어가는 돈은 취득세, 중개보수, 이자 등의 부대비용 밖에 되지 않는다. 문제는 소액으로 여러 채를 구입할 수 있다는 눈앞의 유혹에 빠져 이면에 감춰진 위험을 간과해 버린다는 것이다. 부동산114는 갭투자를 할 때 고려해야 할 사항들을 소개한다.


▣ 대출을 받는다면… 수익률은 높일 수 있지만 실제 이익금은 낮아져
갭투자는 향후 "아파트 매매가격은 오르고, 전세가격은 떨어지지 않는다"는 공식이 유지될 것이라는 전망하에 투자하는 방식이다. 전세금을 제외한 매입금액은 투자수익률을 극대화 시키기 위해서 대출까지 받는다.

실제로 서울에서 전세가율이 높은 성북구 길음뉴타운9단지 79㎡를 2016년 1월에 매입하고 2016년 12월에 처분한 것으로 가정해 대출 여부에 따라 투자수익률 시뮬레이션을 산출했다. 매입가격은 4억5,000만원, 전세금은 4억원이다. 2016년 12월에 처분할 경우 시세는 4억8,000만원으로 1년 동안 시세차익 3,000만원이다.

갭투자를 위해 들어간 비용은 취득세, 재산세, 양도소득세, 중개보수등 부대비용과 대출을 하지 않을 경우 발생하는 5천만원에 대한 기회비용까지 고려하면 1년 동안 1,943만원이 나온다. 투자수익률은 투자금액 6,943만원 대비 시세차익 3,000만원을 계산하면 43.2%의 수익률이 발생한다. 실제 수익금은 1,057만원이다. 매월 88만원 저금하면 얻을 수 있는 목돈이다. 5천만원 대출을 받았다면 투자수익률은 확 올라간다. 실투자비용 2,024만원 대비 계산하면 148.2%의 수익률이 산출된다. 대신 실제 수익금은 976만원이다.

▣ 매매, 전세가격이 떨어진다면…
갭투자 공식은 호재와 악재에 따라 깨질 수 있다. 공식이 깨지면 갭투자는 실패하는 것이다. 전세가격이 하락하면 재계약시 임차인에게 전세금을 일부 되돌려줘야 한다. 하지만 임대인(투자자)이 융통할 목돈이 없을 경우 불가피하게 대출을 받아야 하는 상황이 온다.

매매가격만 떨어져도 전세금을 어쩔 수 없이 낮춰야 한다. 전세금보다 더 비싼 "깡통주택"이 되면서 전세계약이 연장되기 어렵기 때문이다. 임차인 입장에서 경매로 넘어갈 경우 전세금 보전이 어렵게 돼 재계약을 하지 않을 수 있다. 새로운 임차인을 구할 때에도 계약이 쉽지 않다. 전세금을 돌려줄 여유자금까지 없다면 기존 세입자와 전세금 반환으로 법적 분쟁까지 이어질 수 있다. 따라서 부동산 시장이 침체기로 접어들때 매매 및 전세가격 하락을 대비할 수 있는 여유자금을 갖고 유동자금 흐름에 신경써야 한다.


▣ 전셋값 "물량 앞에 장사 없다"
갭투자 지역 선택 시 해당 지역의 신규 입주물량을 파악해야 한다. 입주물량이 크게 늘어나면 역전세난이 발생할 수 있기 때문이다. 역전세난은 집주인이 세입자를 구하지 못하는 현상으로 전세난의 반대 의미다. 투자인기 지역인 신도시나 택지지구는 실수요보다 투자수요 비중이 높아 전세매물 양이 많아질 수 있다. 입주물량이 많은 지역은 "갭투자" 시기를 늦추거나 급매물 위주로 저가 매입 전략을 구사할 필요가 있다. 2017년~2018년까지 전국적으로 약 78만 가구의 아파트 입주물량이 대기 중이다.

적합한 갭투자 지역은 임차 수요가 풍부하면서 신규주택 공급물량이 부족하거나 교통 및 업무단지 조성 등으로 개발호재를 갖춰 매매가격이 오를 수 있는 지역을 한정해 선택해야 한다. 재개발·재건축 인근 지역은 이주기간 동안 전세가격이 오를 수 있지만 입주가 시작되면 임차인들이 빠져나가 전세가격이 하락할 수 있다는 점을 유의해야 한다.

▣ 부대비용이 시세차익보다 더 클 수 있다
보유기간 동안 부대비용을 계산해야 한다. 매입가격이 비쌀 경우 세금, 중개보수 등 부대 비용을 무시할 수 없다. 부대비용이 임대소득과 시세차익의 합산한 금액보다 클 경우 투자수익률은 마이너스가 된다.

보유기간 동안 납부할 세금은 재산세와 종합부동산세다. 재산세는 7월과 9월에 나눠서 기준시가 기준으로 납부한다. 종합부동산세는 개인별로 보유하고 있는 주택 및 토지 부동산을 합산한 가격이 부동산 유형별로 초과되는 금액에 대해서 세금을 부과한다. 아파트, 다가구, 단독주택 등 보유 중인 주택의 공시가격 합계액이 6억원을 초과하면 납부대상이다. 대신 1세대 1주택자의 경우 주택 가격이 9억원 초과에 대해서 종합부동산세를 과세한다. 갭투자 시 다수의 주택을 매입할 경우 주택의 공시가격 합계액이 6억원을 초과하는지 계산해 부대비용을 줄이는 것이 현명한 투자방법이다.




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