부동산 114-대한민국 부동산 정보의 표준

특별 감시 시작! ‘미분양 관리지역’ 리서치센터 윤지해 2016.12.01 조회수 : 6612 댓글수 : 0

아티클 버튼

연구원 사진

  • 부동산114 리서치센터
  • 윤지해 책임연구원

미분양 중에서도 특별 감시 필요한 지역이 "미분양 관리지역"
경기 고양, 시흥, 평택 등 1차~3차까지 총 30곳 지정 완료
미분양 관리지역에서 내 집 마련은 "NO" 전세는 "OK"


정부가 지난 8.25대책을 발표하면서 "미분양 관리지역" 이라는 다소 생소한 제도를 도입했다. 일부는 "미분양주택은 과거부터 들어서 알겠는데 미분양 관리지역은 또 뭐지?"라며 되묻는다. 정부가 발표한 미분양 관리지역이란 "미분양주택이 증가하고, 미분양주택 해소도 저조한" 지역을 의미한다. 한 마디로 미분양 중에서도 특별 감시가 필요한 지역이다. 이번 기회에 새롭게 도입된 "미분양 관리지역"에 대해 자세히 알아보고, 선정된 지역에서 내 집 마련에 나서는 경우에 주의가 필요한 이유를 알아보자.


▣ 미분양 중에서도 특별 감시 필요한 지역이 "미분양 관리지역"
미분양 관리지역은 주택도시보증공사가 비정기적으로 선정·공고한다. 11월 17일 첫 선정 이후 2차(11월3일)부터 3차(11월30일)까지 현재 총 30곳이 지정됐다. 선정 요건을 살펴 보면 일차적으로 미분양 주택 수가 500세대 이상인 시·군·구 중에서도, 최근 3개월간 전월보다 미분양세대수가 50% 이상 증가한 달이 있는 지역이거나, 당월 미분양세대수가 1년간 월평균 미분양세대수의 2배 이상인 지역을 선택한다. 단기간 내 미분양 해소가 어려운 지역으로 해석할 수 있다.

관리지역으로 지정된 이후 해당 지역에서 신규분양에 나서는 시행사나 시공사라면 분양보증 절차가 까다롭게 변한다. 만약 분양보증을 받아야 하는 대상의 주택사업을 한다면 사업부지 매입 전에 반드시 주택도시보증공사(HUG) 예비심사를 받아야 한다. 관리지역에서 예비심사를 받지 않은 경우라면, 향후 실제 분양 시 분양보증 심사 자체가 거절될 수 있으므로 사업자는 특히 유의해야 한다.

예비심사 신청 사업자는 주택건설 사업등록을 하는 시행·시공사로서 미분양 관리지역에서 주택(주거용 오피스텔 포함)을 공급할 목적으로 부지를 매입하려는 자로 최초 사업부지를 매입하거나 추가로 부지를 매입하려는 경우 모두를 포함한다. 관리지역에서 사전 예비심사를 신청하지 않았다면 정상적인 분양절차의 진행이 불가능하다.


▣ 경기 고양, 시흥, 평택 등 1차~3차까지 총 30곳 지정 완료
현재 1차, 2차, 3차 총 30개 시·군·구가 미분양 관리지역으로 공고됐다. 수도권은 총 9곳, 지방은 총 21곳으로 수도권에서는 경기 고양시(공공택지 제외)와 시흥·평택시, 인천 연수구와 중구 등이 포함됐다. 지방에서는 광역시 중 광주 북구와 울산 북구 등이 포함됐으며, 기타 지방에서는 강원 춘천시와 충남 아산시, 경남 창원시, 경북 경주시가 포함됐다.


▣ 미분양 관리지역에서 내 집 마련은 "NO" 전세는 "OK"
만약 위 30개 지역에서 신규 분양이나 매매를 통해 내 집 마련을 하려는 경우라면 상당한 주의가 필요하다. 미분양 주택 수가 지역 내 500세대를 초과한 만큼, 그 이하로 상당 부분 물량이 줄어들거나 모두 해소되기 전까지는 분양권 프리미엄 형성이나, 매매가격 상승 등이 어려운 지역으로 볼 수 있기 때문이다.


또한 재고물량이 많은 지역인 만큼 입주 시점까지 해당 물량이 해소되지 않으면 준공 후 미분양인 악성 미분양으로 남을 가능성도 농후하다. 과거 3~4년 전에도 악성 미분양으로 분류되는 "준공(입주) 후 미분양"을 해소하지 못한 건설사가 전세 조건의 분양 계약(일명 에프터리빙제) 이라는 새로운 분양방식을 주도하며 사회 문제(전세 계약자 명의의 담보대출, 분양 거부 시 위약금, 보증금 미 반환 등)를 양산하기도 했다. 게다가 일부 사례지만 입주 시점에 분양가 이하로 떨어진 "고 분양가" 단지들로 인해 "입주 거부 사태" 등이 사회 문제로 부각됐던 경험도 있다. 최근 KDI(한국개발연구원)까지 나서 미래 특정시기에 발생할 미분양물량 급증에 대해서 우려감을 표명한 바 있다. 미분양 감시 대상인 미분양 관리지역들에 대해서는 특히 더 조심할 필요가 있는 이유다.

하지만 과거 사례에서 보듯 전세입자의 입장에서는 장점이 많은 지역으로 해석될 여지가 있다. 미분양이 많은 지역 경우라면 미분양 해소 이전까지는 상대적으로 저렴한 전세가격에 2년 이상 장기간 거주할 수 있기 때문이다. 만약 30개 관리 지역에서 전세 거주를 선호하고 있던 사람이라면 "미분양 관리"라는 특수 상황을 적극 활용해 시세 대비 저렴한 전세계약을 시도해 보는 것도 나쁘지 않은 방법이다.




하단 아티클 버튼

댓글(0) l 조회수(6612)l
(0) (0) → 공감/비공감을 클릭하여 주시면, 더 좋은 리서치물 제작에 도움이 됩니다.