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부동산 계약이 파기되면.. 중개보수는? 리서치센터 이미윤 2017.02.17 조회수 : 16536 댓글수 : 0

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  • 부동산114 리서치센터
  • 이미윤 책임연구원

부동산 중개 거래를 하다 보면 한쪽의 변심으로 계약이 취소돼 중개보수를 놓고 분쟁을 겪는 경우가 발생한다. 공인중개사법에 따라 중개보수와 실비에 대한 규정이 명시되어 있지만 중개의뢰인들이 지불하지 않으려고 하기 때문이다. 부동산114는 중개 거래 계약이 취소된 경우 중개보수는 어떻게 결정되는지 알아본다.



▣ 중개보수 줄 수 없다며 버티는 중개의뢰인…
개업공인중개사 입장에서 계약금이 오고 간 뒤에 계약이 취소되면 중개보수를 원만하게 받아내기가 어렵다. 원칙적으로 매도자(집주인)가 계약을 해제하면 매수자에게 계약금을 반환하고, 위약금으로 계약금만큼 추가로 줘야 한다. 매수자(임차인)가 취소하면 계약금을 포기해야 한다.


거래불발로 인한 비용 부담 때문에 중개의뢰인들은 이러 저런 꼬투리를 잡으며 중개보수를 주지 않으려고 한다. 계약을 취소한 당사자는 위약금을 주지 않기 위해서 본인의 과실을 개업공인중개사에게 떠 넘기는 경우도 있다. 계약 취소를 당한 중개의뢰인은 상대방 때문에 계약이 취소되었으니 중개보수를 줄 수 없다고 모르쇠로 일관하기도 한다. 계약금의 일부만 오고 간 경우에는 가계약이기 때문에 위약금과 중개보수 모두 줄 수 없다며 버티는 경우도 다반사다.

▣ 거래불발 개업공인중개사 과실이 아니면 중개보수 받는다!
가계약이나 구두계약 상태에서 계약이 파기되어도 중개보수를 받을 수 있을까? 판례(부산지법 2005나 10743판결)에 따르면 개업공인중개사를 통해 계약이 이미 진행되었다면 중개행위의 기여 정도에 상응하는 중개보수를 쌍방의 중개의뢰인에게 청구할 수 있다고 나왔다. 대신 개업공인중개사의 과실이 없어야 한다. 중개보수는 한도액 범위 내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.


그 밖에 개업공인중개사는 부동산 중개거래를 위한 서류 확인 등의 실비도 받을 수 있다. 공인중개사법 제32조 2항의 규정에 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조의 규정에 의한 계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다고 명시되어 있다. 실비에 대한 규정은 지자체 규정에 따라 다르기 때문에 사무소가 위치한 지자체의 실비 규정을 확인해야 한다. 예를 들어 울산은 조례 제3조에 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비를 공부열람 대행료 1건당 1천 원 등 구체적으로 명시되어 있다.

▣ 중개보수 지급시기, 중개의뢰인과 협의 할 수 있다
중개보수 등의 요율은 공인중개사법에 따라 시·도 지자체별로 정하도록 되어 있다. 중개보수를 적용하는 지역 기준은 물건 주소가 아닌 개업공인중개사가 등록된 주소를 기준으로 중개보수 요율이 적용된다.


중개보수 지급시기는 중개대상물의 확인설명서와 거래대금 지급이 완료된 날이 원칙이지만 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 협의에 따라 그 시기를 정할 수 있다. 거래금액이 클 경우 계약서 작성 시 중개보수 지급을 계약 단계별로 나눠 받는 것으로 협의를 할 수 있는 것이다.

▣ 제3자를 통해 돈이 오고 가는 부동산 에스크로 이용해봐?
국토교통부는 개업공인중개사와 중개의뢰인을 보호하고 거래안전을 도모하기 위한 부동산 에스크로 제도인 공인중개사법 제31조에 따라 "반환채무이행 보장" 제도를 현재 시범 운영 중이다. 부동산 에스크로(반환채무이행의 보장)는 계약상 오고 가는 계약금과 중도금, 잔금을 매도자에게 바로 주는 것이 아니라 제3자인 금융기관 등에 예치하고 거래가 완료되었을 때 매도자(임대인)에게 전달되는 것이다.

국토교통부는 시중은행과 손잡고 2016년 부동산 에스크로 상품을 시범 도입했지만 소비자와 개업공인중개사들에게 인지도가 없어 실제 사용 실적은 전무하다. 중개거래 시 의무사항은 아니며 중개거래 당사자간의 협의를 통해 결정하고, 수수료는 거래대금의 0.05%를 부담해야 한다. 부동산 에스크로 제도를 이용하고 계약이 해제되더라도 개업공인중개사는 수수료 등의 실비를 중개의뢰인에게 청구할 수 있다.

▣ 매수자가 계약 취소하면… 새로운 매수자에게 계약 승계 유도
다만, 현실적으로 개업공인중개사는 계약이 해제되면 중개보수를 정상적으로 받기는 어렵다. 중개보수를 일부라도 받기 위해서 양쪽의 중개의뢰인과 원만한 협의와 금액 절충에 나서야 한다.


매수자가 계약을 해제한 경우에는 빠른 시일 내에 새로운 매수자를 찾아 계약을 승계하도록 하는 것도 중개거래의 노하우다. 원만한 계약 진행을 위해서는 중개 거래 전에 계약서 작성과 중개보수에 대해 충분히 설명을 해야 한다.

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