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부동산 중개 관련 유권 해석 사례 모음Ⅰ 리서치센터 김은진 2017.01.11 조회수 : 6103 댓글수 : 0

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  • 부동산114 리서치센터
  • 김은진 책임연구원
현업에서 부동산 중개를 하다 보면 생각치 못한 문제나 분쟁이 발생할 수 있는데 법 조문을 봐도 어떤 것이 맞고 틀린 지, 옳고 그른지를 판단하기가 애매모호한 경우가 많습니다. 이 때는 판례나 행정기관의 유권 해석을 참고할 필요가 있습니다.

부동산114는 부동산 중개와 관련한 민원 사례와 국토교통부의 회신을 토대로 현업에서 도움이 될 만한 내용을 소개합니다.



#사례① 개업공인중개사가 전매제한이 풀린 분양권의 매수자가 될 수 있는가? 법령에서 규정한 `직접거래`의 의미는?

공인중개사법 직접거래 금지 규정의 취지는 개업공인중개사 등이 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는데 이용함으로써 중개의뢰인의 이익을 해하는 일이 없도록 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있습니다. 또한, 직접거래가 성립하기 위해서는 먼저 개업공인중개사가 중개의뢰인으로부터 중개의뢰를 받았다는 점이 전제되어야만 합니다(대판 2005.10.14, 2005도4494).

한편, 공인중개사법 제33조에서는 개업공인중개사 등은 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위를 하여서는 아니된다고 규정하고 있습니다.

따라서 개업공인중개사가 매매행위를 함에 있어 공인중개사법 제33조에 따른 직접거래나 매매업에 해당되지 않는다면 계약체결자유의 원칙상 허용된다고 사료됩니다.
(민원번호 2AA-1610-086500)

#사례② 개업공인중개사가 배우자 명의로 된 거주중인 주택이나 전세로 임대중인 주택을 직접 중개거래하고 중개보수를 받아도 법적으로 문제가 없나?

직접거래가 성립하기 위해서는 먼저 개업공인중개사가 중개의뢰인으로부터 중개의뢰를 받았다는 점이 전제되어야만 합니다(대판 2005.10.14, 2005도4494).

따라서 직접거래란 개업공인중개사가 자기의 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 경우를 말하므로 배우자 명의로 된 부동산을 중개하는 것은 금지행위에 해당되지 않지만 본인명의의 임대주택(공동명의 포함)을 중개하는 것은 직접거래에 해당될 수 있습니다.
(민원번호: 2AA-1608-307254)

#사례③ 개업공인중개사가 본인이 대표로 등록돼있는 개발회사의 부동산을 중개 거래하는 것이 중개의뢰인과의 직접 거래에 해당하는가?

공인중개사법 제33조 제6호의 규정에서 금지하는 “중개의뢰인과 직접거래”라 함은 개업공인중개사 등이 본인 소유의 중개대상물을 중개의뢰인에게 직접 매도, 임대(교환 또는 기타권리의 이전 변경 포함)하거나 중개의뢰인이 의뢰한 중개대상물을 본인 명의로 매수, 임차(교환 또는 기타 권리의 이전변경 포함)하는 것을 의미하고 있습니다.

따라서 개발회사의 대표인 개업공인중개사가 회사 소유의 부동산을 중개한 경우에는 같은 법 제33조제6호에 따른 직접거래에 해당한다고 볼 수 없을 것으로 사료됩니다.
(접수번호 1AA-1611-163533)


#사례④ 매수자가 매수와 동시에 당해 주택을 전세 놓아 이를 중개한 경우 매매 중개보수와 전세 중개보수를 동시에 청구할 수 있나?

공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항 제3호에 ‘동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다’라고 규정하고 있습니다. 따라서 동일 중개대상물에 동일인이 매도인이면서 임차인, 매수인이면서 임대인이 되는 경우에 상기 조항이 적용될 것으로 사료됩니다.

반면, 매수와 동시에 매도자가 아닌 제3자에게 전세를 놓는 경우는 동 규정에 해당되지 않으므로 매매계약과 전세계약에 대한 중개보수를 각각 지급해야 합니다.
(민원번호: 2AA-1608-223950)

#사례⑤ 재개발 조합원 지위 승계에 따른 부동산 중개보수 산정 시 이주비 포함 여부는?

재개발·재건축 입주권을 중개한 경우 당해 토지 등의 감정평가금액과 거래 당시까지 불입한 금액과 프리미엄을 합한 금액으로 하여 주택에 해당되는 요율을 적용해 중개보수를 산정해야 합니다. 다만, 이주비는 중개대상물 가격에 포함되지 않을 것으로 사료됩니다.

여기서 감정평가금액이란「도시 및 주거환경정비법」제48조(관리처분계획의 인가 등)에 따른 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격을 의미하며 권리가액을 의미하지 않습니다.

감정평가금액+거래 당시까지 불입한 금액+프리미엄이 매매금액에 해당되며 매매금액에서 이주비를 빼지 않고 주택에 해당되는 요율을 적용하시면 됩니다.
(민원번호: 2AA-1609-304701)

#사례⑥ 2년 전세기간 만료 후 기존 세입자와 보증금 및 임차료를 증액하는 재계약을 체결한 경우 중개보수 책정은?

재계약에 따른 보증금(또는 월세) 증액부분이 있고 중개사가 이를 조정하는 역할을 하였다면 임대인과 임차인에게 중개보수를 청구할 수 있으며, 이 경우 증액된 사항만을 중개한 경우에는 증액된 금액에 대한 중개보수를, 기존 계약을 해지하고 새로운 계약을 중개한 경우에는 전체 금액에 대한 중개보수를 계산하여 청구할 수 있다고 사료됩니다.
(민원번호: 2AA-1608-452394)



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