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2017년 하반기부터 아파트 입주 `봇물` 리서치센터 윤지해 2016.12.28 조회수 : 13962 댓글수 : 0

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  • 부동산114 리서치센터
  • 윤지해 책임연구원
향후 주택시장 핵심 변수로 "입주 물량" 거론中
전세가격 약세에 따른 매매가격 "동반 불안" 가능성 대비해야


향후 주택시장 핵심 변수로 "입주 물량"이 거론된다. 2017년~2018년 78만여 가구의 아파트가 입주하면서 단기(2년) 물량으로는 1기신도시가 조성된 1990년대 이후 최대이기 때문이다. 그렇다면 시장의 우려처럼 2017년~2018년 입주물량이 가장 많이 집중된 시기는 언제일까? 입주물량을 월 별로 세분화하면 "2017년 7월부터 2018년 2월까지" 8개월에 물량 쏠림이 가장 심한 것으로 확인된다. 2017년 하반기부터 시작될 "입주 소화 불량" 현상에 각별한 주의가 필요한 이유다.


▣ 2017년 하반기부터 "입주 소화 불량" 주의
부동산114에 따르면 입주 물량 쏠림이 가장 많은 "2017년 7월부터 2018년 2월까지" 8개월 월평균 입주물량은 3만8,899가구다. 2016년의 월 평균 입주물량이 2만4,311가구였다는 점에 비춰보면 1.6배 많은 수준이다. 특히 2017년 12월은 4만9,662가구가 입주할 예정으로 관련 통계가 집계된 2000년 이래 월간 기준으로 가장 많은 물량이다. 또한 2017년~2018년의 24개월 중 월간 4만 가구 이상 입주하는 시기는 5번으로 이 또한 역대급으로 기록될 전망이다.

"2017년 7월부터 2018년 2월까지" 8개월 동안 입주물량이 가장 많은 지역은 경기도로 총 12만5,735가구가 예정됐다. 게다가 해당 시기 인천(2만904가구)과 서울(1만2,723가구)도 1만가구 이상 입주물량이 예정돼 총 15만9,362가구가 수도권에 쏟아진다. 서울도 수도권에 포함되는 지역인 만큼 입주물량이 상대적으로 적다고 해서 마냥 안도할 수는 없다. 한편, 지방에서는 △경남(2만8,212가구) △경북(2만141가구) △부산(1만7,918가구) △충남(1만7,799가구) △대구(1만2,495가구) 순으로 1만가구 이상의 입주물량이 예정됐다.


▣ 전세가격 약세에 따른 매매가격 "동반 불안" 가능성 대비해야
일반적으로 입주물량이 단기간 크게 늘어날 경우 전세가격 약세의 주요 원인으로 작용한다. 과거 2002년~2008년에도 밀어내기 분양이 급증하며 연 평균 입주물량이 약 33만가구 쏟아졌던 사례가 있었다. 당시 초과 공급에 따른 부작용으로 준공(입주) 후 미분양이 2~3배 가량 급증했으며, 할인 분양과 이에 따른 반발로 기존 계약자 입주 거부 사태, 청약 경쟁 미달사례 등이 속출했다. 2008년 하반기에는 서울 강남에서도 세입자를 못 구하는 사례가 나타났다. 당시 단기간에 1만가구 이상 입주를 진행했던 서울 송파구 잠실동에서 세입자를 구하지 못해 역전세난이 발생하며 전세가격이 1년 동안 18.29%나 하락한 바 있다.

과거 2008년 당시와 마찬가지로 입주물량이 늘어나기 이전 2년 동안 전세가격이 급등했다는 점도 비슷하다. 2006년~2007년 전국 전세가격은 평균 13.31% 상승했으며, 2015년~2016년 전국 전세가격은 평균 17.50% 상승했다. 입주물량 확대로 전세가격이 하락한다면 집주인의 보증금 상환 부담감이 과거보다 높아질 가능성이 크다고 볼 수 있다. 가장 큰 문제는 전세가격이 약세를 보이면서 보증금 반환이 어려워진 집주인을 중심으로 본격적으로 급매물을 내놓는 경우다. 이는 매매가격 불안에 큰 영향을 미친다.

최근 KDI(한국개발연구원)까지 나서서 미래 특정시기에 발생할 물량 급증에 대해서 우려감을 표명한 바 있으며, 주택가격이 5% 하락할 경우 주택담보대출비율(LTV) 60%를 초과하는 한계가구의 비중은 10.2%까지 상승한다는 가계부채 관련 보고서를 발표하기도 했다. 정부도 2017년~2018년 2년 동안의 입주물량이 크게 늘어나는 점을 우려해 정책금융인 "보금자리론"을 활용해 "입주자전용 보금자리론"을 새롭게 도입할 예정이다. 분양 계약자를 중심으로 정책금융을 활용할 수 있는 입주활성화를 유도해 "전세가격 변동성이 매매가격 불안현상"을 일으킬 우려를 사전에 차단하려는 의도로 볼 수 있다.

정부와 연구기관은 물론 부동산전문가 그리고 주택 수요자들까지 미래 특정 시점(2017년~2018년)과 특정 지역(경기, 일부 지방)의 공급 과잉 또는 수급불균형 문제를 심각하게 바라보고 있다. 주택시장 내 공급과잉 영향이 확대되지 않도록 정책금융뿐만 아니라 민간 중심의 입주자 전용 대출상품의 다양화 노력도 필요해 보인다. 또한 전세입자가 집주인의 보증금 반환 여력을 우려하지 않도록 전세금 반환을 담보하는 보증보험 상품의 활성화 등 금융권을 중심으로 대응 여력을 미리미리 높일 필요가 있다.



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