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[2017년 전망] 재건축 "인기요인" 살펴보니… "3가지"를 주목하라 리서치센터 이미윤 2016.12.20 조회수 : 7523 댓글수 : 0

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  • 부동산114 리서치센터
  • 이미윤 책임연구원
재건축 시장은 굵직한 규제들이 풀리면서 투자환경이 크게 개선됐다. 2016년 부동산 시장의 화두는 단연 "강남 재건축"이었다. 결정적인 역할을 한 것은 분양시장 호황 속에 2015년 4월 민간택지 분양가상한제가 폐지된 것으로, 강남권 재건축 일반분양가가 3.3㎡당 4,000만원이 넘는 최고가를 경신하며 집값 상승세를 주도했다. 재건축 시장의 인기 요인과 중요한 투자 지표를 살펴보자.

▣ 재건축 가능연한 단축의 수혜
재건축 시장을 주도한 강남권 재건축 단지들이 일반분양을 끝내면서 양천, 노원, 영등포 일대가 새로운 재건축 투자 지역으로 꼽히고 있다. 재건축 가능연한 상한 기준이 2015년 5월부터 40년에서 30년으로 단축돼 이들 지역이 수혜를 받는다. 강남권재건축을 통해 수익을 누린 투자수요가 양천(10.72%), 노원(4.98%) 등지로 옮겨가면서 2016년 아파트 가격 상승률도 높았다. 2017년은 11.3부동산 대책 이후 시장이 숨고르기에 들어가면서 2016년 만큼의 인기가 이어지기는 어려울 수 있으나 일부 가능연한이 도래한 아파트에 대한 관심은 이어질 전망이다.


2017년은 1988년 준공한 아파트가 재건축 가능연한을 채워 재건축을 추진할 수 있다. 실제 재건축 추진이 가능한 준공연도 1988년 이전 물량을 집계한 결과 서울 구별로 1만 가구 이상은 노원(4만2,445가구), 양천(3만1,276가구), 송파(2만668가구), 영등포(1만2,126가구) 등 5개 지역이다. 특히 강남3구 중 송파구에 2만 가구 이상이 몰려있고, 강남(8,678가구)과 서초(7,700가구)는 1만 가구 미만의 물량이 재건축을 진행할 수 있다. 경기에서 1만 가구 이상 재건축 가능 물량이 집계된 곳은 △부천(1만7,792가구) △수원(1만3,337가구) △안양(1만2,579가구) 등 3곳이다. 이들 지역의 재건축 추진이 본격화 될지 귀추가 주목된다.


▣ 재건축 수익성을 결정하는 것은 "대지지분"
양천, 노원 일대의 노후 아파트가 인기를 끈 이유는 재건축 수익성을 결정하는 요소 중 하나인 "대지지분" 비율이 높기 때문이다. 2016년 재건축 가능연한을 갖춘 양천구 신정동 목동신시가지 일대 아파트의 대지지분(전용면적 대비) 비율은 90% 이상이다. 대지지분은 전체 땅 면적 대비 전체 세대수로 나눈 면적으로 전용면적 차이에 따라 산정된다. 대지지분은 재건축을 진행할 때 권리가액, 무상지분율 등 조합원의 자산가치를 결정하는 중요한 항목이다.
개발이익을 나눌 때 현재 거주 중인 전용면적 값이 아닌 "대지지분" 값으로 나누기 때문이다. 대지지분 비율이 클수록 재건축 시 돌려받을 수 있는 무상지분율이 높다는 의미다.

대지지분 차이는 동일한 위치의 아파트 가격 격차를 크게 벌려 놓기도 한다. 예를 들어 송파구 잠실동 주공5단지 3.3㎡당 매매가(2016년 11기준)은 도로를 사이에 두고 맞은 편에 위치한 신천동 장미1차(2,953만원)보다 1,487만원 더 비싼 4,440만원이다. 잠실주공5단지 대지지분 비율은 100%에 가까운 98.2%를 차지한다. 반면 신천동 장미1차 대지지분은 58.2%에 불과하다.

재건축 사업진행 속도에도 상당한 영향을 미친다. 재건축 시장에서 뜨거운 강남구 개포지구는 1982~1983년에 입주한 아파트 중 저밀도 아파트만 사업이 진행 중이다. 주공2·3단지는 2016년에 일반분양을 마쳤고, 주공1·4 단지는 사업시행인가, 시영은 일반분양을 앞두고 있다. 이들 단지의 대지지분 비율은 약 126%~150%에 육박하다.

반면 개포주공5단지는 대지지분 비율이 83.7%에 불과한데다 전용면적 53~83㎡의 중형 면적으로 구성돼 재건축 진행이 이뤄지지 않고 있다. 1970년대 입주한 영등포구 여의도 일대의 노후 아파트도 재건축 진행이 이뤄지지 않는 이유가 대지지분 비율이 상당히 낮기 때문이다. 1971년에 입주한 시범 아파트의 대지지분 비율은 18.4%에 불과하며 재건축 사업단계도 추진위 단계에 머물러 있다.

재건축을 투자할 때에는 겉으로 보이는 크기만이 아닌 등기부등본 대지권에 표시된 대지지분을 확인하는 것이 필수다. 투자자 입장에서 개발이익이 높은 단지 규모가 크고, 기존 세대수 대비 일반분양 가구수가 많은 단지를 선택하는 안목이 필요하다.


▣ "재건축초과이익환수제" 피하라
2018년부터 부활되는 재건축초과이익환수제 적용 여부에 따라서 재건축 아파트 수익률이 달라질 전망이다. 2013년 12월부터 유예된 재건축초과이익환수제가 2017년 12월 31일 종료되기 때문이다. 현재 2017년까지 관리처분인가 신청이 가능한 조합설립인가~사업시행인가 단계의 조합은 사업 속도를 내야 하는 상황이다. 강남권에서 조합설립인가 주요 단지는 서초구 반포동 주공1단지, 강남구 압구정동 한양7차, 송파구 잠실동 주공5단지를 꼽을 수 있다.

2017년까지 관리처분계획인가 신청을 못한 단지는 준공 시 아파트 가격이 많이 오를 경우 세금 부담이 커져 수익률이 낮아진다. 재건축초과이익환수제는 사업이 진행된 동안 집값이 올랐을 경우 집값 상승분에 대해서 1인당 3천만원을 넘으면 초과금액의 최대 50%까지 세금을 걷어가는 제도다. 집값 상승 산정 기준은 사업초기 단계인 추진위원회 승인일로부터 준공시까지의 시세상승 분에서 조합운영비, 공사비, 인근 아파트 가격 상승분(정상주택가격상승분) 등은 제외한다. 서울시에 따르면 재건축에 걸리는 평균시간은 9.7년으로 약 10년 동안 발생한 수익에 대해서 세금을 부과하는 것이다.

재건축초과이익환수를 피하기 위해서 조합에서 2017년 12월까지 관리처분계획인가 신청을 마치는 것도 있지만 정부가 다시 유예 추진을 기대할 수 있다. 정부는 재건축초과이익환수를 2006년 9월부터 2013년 11월까지 적용했지만 부동산 시장 위축으로 2013년 12월부터 2017년 12월까지 시행을 미뤄 둔 상황이다. 다만 추가적인 유예 여부는 정부가 시장 상황을 지켜본 후 결정하겠다는 입장이기 때문에 노후 아파트 가격이 급락하거나 재건축 진행이 다시 지지부진해져 부동산 시장이 침체를 겪지 않는 이상 연장되기는 쉽지 않을 전망이다.

재건축 가능연한을 갖춘 양천구 목동, 여의도, 노원 일대 노후 아파트는 재건축초과이익환수 규제를 피할 수 없는 상황이다. 1년 안에 관리처분인가를 받기 현실적으로 어렵다. 이런 가운데 조합 대신 시행자 역할을 하는 신탁방식을 통한 재건축 사업이 가능해지면서 사업이 지지부진한 여의도나 서초구 일대 단지들이 2017년 재건축초과이익환수를 피하기 위해 신탁 방식에 관심을 갖고 있다. 사업초기 단계인 조합설립인가를 생략하고 시공사 선정을 할 수 있기 때문이다. 신탁 방식의 재건축을 진행하더라도 성공 사례가 없는 상황에서 사업 진행 속도를 확신할 수 없고, 단지마다 사업진행이 지지부진한 이유가 있기 때문에 신탁방식의 재건축 아파트를 투자할 경우 신중할 필요가 있다.





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