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2017년 상반기 주택 시장 전망 ‘하락 전망’ 늘어 리서치센터 윤지해 2016.12.09 조회수 : 27534 댓글수 : 0

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  • 부동산114 리서치센터
  • 윤지해 책임연구원
소비자 불안심리, 2017년 상반기 주택 시장 전망에 반영中
2017년 핵심 변수 "금리 등 실물 경기지표 변화와 입주물량 증가"


2017년 상반기 시장 전망 조사 결과 소비자는 매매가격 "보합", 전세가격 "상승"을 우세하게 선택했다. 2016년 하반기 전망 조사(이하 직전 조사)와 비슷한 결과로 볼 수 있다. 하지만 직전 조사 대비 하락 전망에 대한 응답 비율이 늘면서 상승 전망에 대한 확신은 과거보다 약해졌다. 정부의 주택담보대출규제와 더불어 11월 3일 청약 규제가 시행된 가운데, 2017년에는 초과공급과 금리 변동 우려감이 커지고 있다. 이에 소비자의 불안심리가 주택시장 전망에 반영되는 분위기다.


부동산114가 11월 14일부터 11월 30일까지 전국 912명을 대상으로 <2017년 상반기 주택 시장 전망> 설문조사를 실시간 결과 응답자의 46.27%가 2017년 상반기 주택 매매가격이 보합을 나타낼 것으로 전망했다. 이는 직전 조사와 비슷한 수준이다. "하락(28.07%)"과 "상승(25.66%)"에 대한 응답은 하락 전망이 우세한 것으로 확인됐다. 직전 조사의 "상승(30.36%)", "하락(23.97%)" 응답과 비교하면 상승 전망은 뒤로 후퇴했고 하락 응답은 앞으로 전진했다고 해석할 수 있다.

전세가격 전망은 "상승(44.63%)"에 대한 응답이 높았지만, 직전 조사(56.32%) 대비로는 11.69%p 줄었다. 반면 보합 전망은 39.69%, 하락 전망은 15.68%로 직전 조사(보합 35.22%, 하락 8.46%) 대비 응답 비중이 각각 4.47%p, 7.22%p 늘었다.

이처럼 소비자들은 2017년 상반기에 전세가격이 상승할 것으로 예상하는 가운데, 매매가격은 보합이 우세할 것으로 예상하고 있다. 하지만 매매가격과 전세가격 모두 직전 조사 대비 하락 전망에 대한 응답이 늘어나는 경향을 나타내고 있어 시장을 우호적으로 바라보기만은 어려운 상황이다. 특히 미국 대통령 선거 이후 채권금리가 상승하며 국내 주택담보대출금리가 상승 흐름을 보이고, 미국의 기준금리 인상도 예고돼 이에 대한 불확실성도 소비자의 전망 선택에 영향을 미쳤다.

▣ 매매가격 상승이유 "매매전환" VS 하락이유 "대출심사 강화 및 금리 상승"
매매가격이 상승할 것으로 전망한 10명 중 6명 가량은 "매매전환 수요 증가(37.61%)"와 "분양시장 활성화(22.65%)"를 주요 이유로 선택했다. 사상 최저수준의 저금리와 높아진 전세가격에 밀려 내 집 마련으로 전환되는 수요를 기대하는 모양새다. 또한 최근 분양시장 호황으로 분양가격이 주변시세를 뛰어 넘는 사례들이 늘면서 기존 주택의 매매가격도 영향을 받고 있다.


한편, 매매가격이 하락할 것으로 전망한 이유는 "대출심사 강화, 금리상승(35.94%)"과 더불어 "거시경제 회복 불투명(22.27%)", "주택 공급과잉 우려(19.53%)"가 높은 비중을 차지했다. 국내 주택담보대출 심사가 강화되고 있는 가운데 국내 대출 금리도 상승세다. 또한 거시경제 회복은 여전히 불투명하고, 2017년~2018년 아파트 입주물량이 늘어나는 것에 대한 우려감이 높은 점도 매매가격 하락 전망에 영향을 미쳤다.

▣ 전세가격 상승이유 "매수심리 위축" VS 하락이유 "입주물량과 미분양 증가"
전세가격이 상승할 것으로 전망한 이유는 "매수심리 위축으로 전세거주(43.00%)" 응답이 가장 높았다. 단기간 주택 매매가격이 상승하면서 내 집 마련을 통한 시세차익 기대감은 상대적으로 낮아진 상황이다. 이 때문에 임차인들은 미래 가치상승이 불확실한 내 집 마련 보다는 자산보전이 더 쉬운 전세계약을 유지하려는 경향을 나타냈다. "임대인 월세선호(30.71%)" 영향에 대한 응답도 높았다. 과거에는 전세임대를 통해 목 돈을 마련한 임대인들이 은행 예금을 통해 안정적인 수익확보가 가능했지만 저금리 시기에는 월세보다 못한 수익률이 예상되기 때문이다.


한편, 전세가격이 하락할 것으로 전망한 이유는 2명 중 1명 가량이 "입주물량과 미분양 증가(44.06%)"를 선택했다. 2017년 이후 과거보다 입주물량이 늘어날 것으로 예상된 가운데, 미분양 물량까지 일부 지역에서 증가하면서 전세가격 하락의 주요 요인으로 인식되고 있다. 또한 "매매가격 하락으로 전세가격 조정(26.57%)" 응답도 높게 나타나며 매매가격이 하락하면서 전세가격도 동반 하락할 것이라는 예상도 나타났다.

▣ 11.3대책 영향력 "청약시장 실수요자 중심 개편" 예상
소비자는 지난 11월 3일 정부가 발표한 "실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장 안정적 관리방안" 대책에 대한 영향에 대해 "청약시장 실수요자 중심 개편(27%)"을 가장 많이 선택했다. 11.3대책은 서울 강남3구와 경기 과천 등 주요 지역에 대한 분양권 전매제한, 재당첨 제한 등의 규제를 담는 등 가수요 및 투기수요 차단에 정책 목적을 두고 있다.

그 다음으로는 "서울 및 강남권 청약수요 위축(22%)"과 "규제 피한지역 청약수요 쏠림(20%)"에 대한 선택 비중이 높았다. 규제 대상 지역의 청약수요 위축 반작용으로 규제를 피한 지역에 대한 풍선효과가 예상된다고 볼 수 있다. 한편 "수익형부동산(오피스텔, 상가) 반사이익(14%)", "재건축/재개발 정비사업 지연(12%)"에 대한 응답도 10% 이상의 비중을 나타냈다.


▣ 2017년 상반기 핵심 변수는 "금리 등 실물 경기지표 변화와 입주물량 증가"
2017년 상반기 부동산시장의 핵심 변수로 "가계부채, 금리 등 실물 경기지표 변화(27%)"와 "주택담보대출, 청약 등 정부의 규제 지속 여부(20%)", "2017년~2018년 아파트 입주물량 증가(19%)"가 높은 선택 비중을 차지했다.

이르면 2016년 12월 미국의 기준금리 인상될 가능성이 높아지면서 실제 금리인상이 확인될 경우 국내 기준금리 변동도 불가피할 전망이다. 특히 트럼프 대통령 당선 이후 국내 채권금리의 상승으로 실제 금리 상승이 현실화 되는 분위기다. 금리가 오르면 주택 수요자의 자금마련 부담이 커져, 주택시장은 매수 수요가 위축될 가능성이 있다.

"주택담보대출, 청약 등 정부의 규제 지속 여부(20%)"도 높은 선택 비중을 나타냈다. 정부의 규제완화 정책들이 2016년 상반기 이후 투기수요 억제 등의 규제 강화 정책으로 변경되면서 시장에 미치는 영향력도 커지는 양상이다. 특히 2016년 11.3정책을 통해 분양권 전매금지 등의 청약시장 규제에 나서면서 재개발·재건축 등 기존주택시장에까지 영향을 미치고 있다.

"2017년~2018년 아파트 입주물량 증가(19%)"에 대한 비중도 높았다. 2015년~2016년 분양시장이 호황을 보이면서 당시 분양에 나섰던 78만여가구가 2017년부터 2018년까지 속속 입주에 나설 예정이다. 단기(2년) 입주물량으로는 1기 신도시 조성(1990년대) 이후 최대 수준이어서 전·월세 시장의 불안감 해소에는 도움이 될 것으로 예상되지만 초과공급에 따른 "소화불량"도 우려된다.

그 다음으로는 △글로벌 경기회복 등 대외 경제여건(18%), △하반기 대통령선거(12.20) 등 정치 이슈(8%), △전세에서 월세로의 임대차시장 변화(6%), △민간 임대시장(뉴스테이) 활성화(1%) 순으로 응답 비중이 높았다. 이 중 대통령선거(12월20일 예정) 등의 정치 이슈가 8%의 비중을 차지해 국내·외 정치적 불확실성이 현재보다 더 커질 경우 부동산시장에 미치는 영향력도 점차 확대될 가능성이 있다.


[부동산114, 2017년 상반기 주택 시장 전망 설문조사]
◈ 조사개요 ◈

조사기간: 2016년 11월 14일~11월 30일(17일간)
조사방법: 온라인 설문조사
조사대상: 부동산114 홈페이지 방문자
표본수: 전국 912명(서울 35.0%, 경기 28.0%, 인천 4.8%, 지방 32.2%)
연령대: 20대 9.5%, 30대 34.0%, 40대 33.3%, 50대 이상 23.2%
표본오차: ± 3.25% (신뢰수준 95%)
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*주택 시장 전망 설문조사: 부동산 114에서는 매년 상·하반기에 부동산114 홈페이지 방문자를 대상으로 자산가치 변화와 주택 매입계획, 주택 가격전망, 청약 의향 및 변수 등을 조사하는 정기 설문조사를 실시합니다. 소비자가 전망하는 상·하반기 주택 시장의 선행지표를 확인하는데 설문조사의 주요 목적이 있습니다.



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