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부동산 정책의 핵심, 투기과열지구와 DTIㆍLTV 리서치센터 임병철 2016.11.23 조회수 : 18376 댓글수 : 0

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  • 부동산114 리서치센터
  • 임병철 책임연구원

서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동)를 중심으로 한 주택시장의 과열 현상이 나타나면서 "11.3 주택시장 안정 관리방안"(2017.11.3.)이 발표됐다. 전매제한 기간 연장과 청약제도 등의 부동산 규제를 강화하는 내용을 담았다. 그러나 시장에서 예측했던 투기과열지구 지정, 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화 등의 핵심 내용은 빠졌다. 일부 과열된 시장을 잡으려다 자칫 시장 전체가 위축될 수 있다는 우려가 컸기 때문이다. 그만큼 주택시장에서는 투기과열지구 지정과 DTIㆍLTV 규제 강화가 시장 과열을 잡는데 매우 효과적으로 작용하기 때문이다.

▣ 현재 투기과열지구로 지정된 곳은 없다
투기과열지구는 "종합 부동산 규제 세트"로 불리기도 한다. 투기과열지구는 주택가격이 급등하거나 투기수요로 청약 경쟁이 과열되는 지역에 대해 청약ㆍ전매 규제를 강화하는 제도이다. 투기과열지구는 2002년 4월 「주택 공급에 관한 규칙」 개정을 통해 도입됐고 2002년 9월 집값이 급등하자 강남3구(서울 강남ㆍ서초ㆍ송파구)를 시작으로 수도권과 지방(일부지역 제외) 전역으로 확대됐다. 하지만 2008년 금융위기 이후 침체한 주택시장을 살리기 위해 2011년 12월 강남3구를 마지막으로 투기과열지구가 모두 해제되면서 지정 9년 만에 모두 사라졌다.


▣ 투기과열지구로 지정되면 그 효과는?
"투기과열지구"는 국토교통부 장관 또는 시도지사가 주택관련법에 근거하여 주택 과열이 우려되는 지역을 지정할 수 있다. 지정 기준은 주택가격상승률, 청약경쟁률, 분양주택의 공급 등을 종합적으로 고려한다. 좀더 자세하게 살펴보면, 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로, 2개월간 청약경쟁률이 5 대 1을 초과하는 경우(국민주택규모 이하 주택 청약경쟁률이 10 대 1을 초과하는 경우), 주택사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 최근 몇 년 동안 급감하여 주택공급이 위축될 우려가 있거나 분양계획이 전월 대비 30% 이상 감소하는 경우, 주택의 전매행위 성행 등으로 주거불안의 우려가 있는 경우 등이다.

투기과열지구로 지정되면 최초로 주택공급계약이 체결된 날부터 소유권이전등기를 완료할 때까지 분양권 전매제한을 받게 된다. 5년 이상 무주택세대주에 대한 우선 공급과 1가구 2주택자ㆍ5년 내 당첨사실이 있는 자 등에 대한 청약 1순위 자격이 제한된다. 또 지역조합 조합원 선착순 모집 금지, 조합원 지위 양도 금지 등의 조치도 취할 수 있다. 또한 주택담보인정비율(LTV)ㆍ총부채상환비율(DTI)도 기존보다 강화된다.


다만, 투기과열지지구 지정에는 신중해야 한다는 의견도 있다. 우선 투기과열지구 지정으로 풍선효과가 나타날 수 있기 때문이다. 투기과열지구로 지정될 정도면 지역의 집값이 오를 대로 오른 상황일 수 있어 특정 지역을 투기과열지구 지정하면 해당지역 인접지역에서 풍선효과 같은 가격 급등이 나타날 수 있다. 한편 투기과열지구로 지정되면 부동산 시장은 자칫 정체기에 들어가고 지구 지정을 해제하는데도 오랜 시간이 걸리기 때문에 신중하게 접근해야 한다는 목소리도 있다.


▣ 투기과열지구 못지 않은 투기지역 지정 - DTIㆍLTV 규제 강화
투기과열지구 못지 않은 초강수 카드로는 "투기지역" 지정을 꼽을 수 있다. 이 경우 금융 및 세제 부분에서 규제가 더욱 강화된다. 투기지역은 주택매매가격이 물가나 전국 가격보다 월등히 높은 곳 중 기재부 장관이 지정한다. 세부적으로는 전월 주택가격 상승률이 소비자물가상승률의 30%를 초과하고, 직전 2개월 평균 주택 가격 상승률이 전국 평균 주택(토지)가격상승률의 30%를 초과하는 경우에 지정된다. 또 재개발ㆍ재건축ㆍ신도시 등의 경우 직전 1개월 상승률만으로도 투기지역지정이 가능하다.


투기지역으로 지정되면 6억원 이상 주택은 은행권 대출 기준으로 총부채상환비율(DTI)이 40%로 강화된다. 주택담보인정비율(LTV)은 40%로 조정된다. 이외에 1세대 3주택 이상인 사람이 투기지역 내 부동산을 양도할 경우 정해진 세율에 10%를 더한 양도소득세율을 적용 받는 등 세금 부담도 늘어난다.


급증하는 가계빚과 강남 3구를 비롯한 수도권 주택가격 급등세를 막는 방법으로 활용할 수 있다. 과거에도 DTIㆍLTV 비율이 강화되면 주택시장 수요가 줄어 집값이 안정되는 경우가 있었다. 2002년 9월 도입 당시 강남3구재건축 가격이 위축되는 모습을 보였고 이후에도 규제가 강화되는 시점에서는 특효약으로 작용하기도 했다.


2016년 11.3 주택시장 안정화 관리방안이 발표됐지만 일부 분양시장의 투자 열기가 이어지고 있어 추가 규제가 예고되기도 했다. 저금리 상황에서 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금이 부동산으로 계속해서 몰릴 가능성도 여전한 상황이다. 부동산 시장의 과열 양상이 이어질 경우 투기과열지구 지정, LTV·DTI 강화 등의 강력한 규제 카드가 물망에 오르는 이유이기도 하다.






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