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[2016년 2분기] 신규 오피스 일대 점포 인기로 광화문상권 23% ↑ 부동산114 2016.07.26 조회수 : 17085 댓글수 : 0

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서울 소재 상가 임대료 3.07만원/㎡
광화문 지하보도 개통 등 외부 수요 유입 "기대"


2016년 2분기는 광화문 상권 임대료가 23% 오르며 가장 큰 상승폭을 나타냈다. 경복궁, 광화문광장을 찾는 관광객이 꾸준한 가운데 D타워 등 신규 오피스 지상부에 위치한 점포들이 인기를 끌며 유동인구가 증가한 영향으로 분석된다. 최근 인기 SPA브랜드 입점, 광화문 지하보도 개통 등 수요 유입 요인이 두드러지며 광화문상권이 상주수요와 외부수요를 동시에 흡수하는 광역상권으로 성장할 지 기대감이 높다.


부동산114에 따르면 당분기 서울 소재 상가 임대료는 전분기대비 5.6% 오른 3.07만원/㎡으로 집계됐다. 소비심리가 회복된 것은 아니지만 배후수요가 탄탄한 오피스 상권과 개발계획 등 호재가 있는 지역 중심으로 임대료가 오르며 전체 임대료 수준이 상향 평준화 된 것으로 보여진다.

▣ 강남 및 도심권역
강남권역은 △삼성역(6.6%) ▼강남역(-0.9%) ▼신사(-5.0%) ▼압구정(-11.0%) 순으로 임대료가 변동했다. 삼성역 상권은 지난 5월 정부의 "영동대로 지하 공간" 개발구상 발표가 이슈다. 지하철 2호선 삼성역과 9호선 봉은사역 사이의 구간과 코엑스와 현대차GBC를 잇는 지하공간이 대규모 복합시설로 개발될 예정이다. 2021년 완공 목표로 벌써부터 투자자들의 매물문의가 이어지고 있지만 출시되는 매물이 귀해 정작 거래는 많지 않은 상황이다.
강남역은 대로변에 의류 및 코스메틱 업종이, 이면도로 대부분의 점포는 요식업종 중심으로 구성돼 있다. 워낙 안정적인 상권이기에 큰 변동이 없는 가운데 강남역이 지닌 랜드마크적 성격 외 뚜렷한 수요 유입 요인이 없다.


한편 신사역 일대는 일본으로 발길을 돌리는 중국인관광객들이 늘면서 관광객 비중이 다소 줄어든 분위기다. 관광객 연령층 또한 20-30대로 낮아지며 신사역 상권에 미치는 구매력에도 영향을 줄 것으로 보여진다. 한편 성형 부작용, 브로커 등의 문제 발생으로 성형관광객들이 감소해 압구정 상권도 타격을 받은 모습이다. 게다가 접근성이 좋은 강남대로변 기업형 성형외과로 수요가 분산되며 압구정역 일대 성형외과를 찾는 수요가 더 줄어들 수 있다.


도심권역에서는 종각역 상권 임대료가 16.8% 하락했다. 한동안 올랐던 임대료 수준에서는 임차인 구하기가 쉽지 일대 매물이 ㎡당 4만원 미만 수준에서 출시되는 등 전분기에 이어 가격 조정이 지속되며 임대료가 하락했다. 그 외 종로3가와 종로5가는 임대료 보합을 나타내며 조용한 분위기를 나타냈다.

▣ 신촌 및 영등포권역
신촌권역 중에서는 이대 상권의 평균 임대료 수준이 8.8% 가량 상승해 눈길을 끈다. 코스메틱업종이 밀집해 있어 중국인관광객 방문이 꾸준히 이어지는 가운데 APM건물에 사후 면세점이 들어서면서 이화여대 상권에 활기를 불어넣는 듯 하다. 또한 이화여대의 창업발굴프로젝트인 "이화 스타트업 52번가"의 오프닝행사가 개최되는 등 이대상권살리기도 계속 진행 중이다. 하지만 사후면세점과 APM건물의 비상대책위원회 간의 분쟁 소지가 있어 이를 잘 매듭짓는 것이 관건일 것으로 보여진다. 상암DMC 상권의 임대료 강세도 이어지고 있다. 최근 입주한 사보이시티오피스텔 인근에 신규 점포들이 들어서며 상암DMC상권의 범위가 조금 더 넓어지는 모습이다.
한편 연남동이 5.3%, 상수동이 6.0%, 합정역이 11.1% 상승하며 홍대 보다 그 인근 상권 임대료의 상승폭이 두드러졌다. 특히 합정역 일대는 홍대 중심상권에서 동선이 이어지고 골목 사이사이에 아담한 디저트카페, 옷가게, 주점 등이 위치해 있어 인기가 높다.


한편 영등포권역은 △여의도역(6.9%) △영등포시장역(0.4%) ▼영등포역(-6.7%) 순으로 임대료가 변동했다. 여의도역은 IFC몰, 면세점 영향으로 주말 유동인구도 소폭 늘었지만 여전히 주중 점심시간 매출 비중이 큰 부분이 차지한다. 한편 영등포역은 당분기 들어 요식업종 밀집지역 내 유흥주점, 국밥집 등 ㎡당 2.2만원 수준에서 매물이 출시되며 평균 임대료 수준이 하향 조정화됐다.

▣ 서울 기타권역
서울 기타권역 중에서는 서촌 상권의 임대료 상승이 두드러졌다. 서촌(9.6%)은 경복궁역 인근에 조성된 상권이다. 북촌과는 또 다른 고즈넉한 분위기를 자아내는 가운데 세종음식문화거리에 다양한 요식업종이 밀집해 있어 수요자들의 인기가 높다. 한편 노원은 노원역에서 다소 거리가 있는 이면도로 내 ㎡당 1만원 대의 저렴한 매물이 출시되면서 평균 임대료가 8.7% 가량 낮아졌다.


▣ 분당 및 일산권역
분당 상권 임대료는 △정자(10.4%) △미금(10.0%) △수내(7.3%) △서현(4.0%) △야탑(3.8%) 순으로 변동했다. 정자 상권은 신규 오피스텔 하층부에 조성된 상업시설에 이자카야, 디저트샵, 베이커리 등이 들어서며 인기를 얻고 있다. 주로 일대 주상복합 거주민과 기업 상주 수요를 주 고객으로 하며 주중, 주말 모두 꾸준히 수요가 이어진다. 미금은 신분당선연장선 개통 이후 상권 활성화에 대한 기대감으로 상가 임대료가 상승했다. 수내는 학원 밀집지역 인근에 조성된 상권이 꾸준히 유지되고 있다. 한편 판교는 현대백화점을 찾는 수요 증가로 인근 상가 점포들의 매출이 감소하면서 일대 임대료 수준이 전분기대비 4.4% 하락했다.


일산 주요 상권 임대료는 △화정(3.4%) △백석(1.3%) ▼주엽(-0.5%) ▼정발산(-4.4%) ▼마두(-5.2%) 등 순으로 변동했다. 화정은 덕양구 내에서 가장 발달된 상권으로 요식, 의류, 코스메틱 등 다양한 업종이 밀집해 있다. 상가 공급 없이 기존 상가 점포의 업종 변환으로 상권이 유지되며 임대료 수준은 꾸준히 상승세가 이어지고 있다. 백석역은 고양터미널 내 복합식음료문화공간이 오픈하며 화제를 모았고 유명 요식업 브랜드들이 입점을 앞둬 당분간은 수요가 이어질 전망이다. 한편 정발산과 마두는 비교적 안정적인 분위기가 유지되는 가운데 저렴한 매물 출시 영향으로 임대료 수준이 하락했다.

영동대로 지하화, 서울역 일대 재개발 등 대규모 개발 호재로 일대 상권 "호재"
서울시는 지난 5월 삼성역과 봉은사역 일대 강남 영동대로 지하공간 개발 계획을 발표했다. 코엑스와 현대차 비즈니스센터(GBC) 사이에 잠실야구장 30배에 달하는 대규모 지하도시가 건설되며 철도, 버스환승센터, 도심공항터미널, 상업문화시설이 들어설 예정(2021년 준공)이다.
한편 서울역 일대에도 복합쇼핑타운이 들어선다. 정부와 서울시는 서울역 일대 재개발 사업에 적극나서며 서울역 뒤 철도부지에 컨벤션센터, 호텔, 상업문화시설을 지을 예정이다. 내년 초에 착공하며 2017년에 완공될 계획이다.
이 외에도 수서역 일대 복합개발 등 서울 곳곳에서의 굵직한 개발 호재들이 발표되지만 아직 해당 지역 분위기는 잠잠한 편이다. 큰 규모의 개발이기에 실현되기까지는 어느 정도의 시간이 소요돼 시장에서 느끼는 변화는 크지 않은 모습이다. 다만 상가 매매호가가 오르며 향후 뒤따라오는 임대료 급등 문제는 세입자들에겐 또 다른 고민거리가 될 것으로 보여진다.

*출처: 부동산114 상가매물자료 (2016.4월~2016.6월 등록 매물기준) / 47개 상권 기준
*리포트에 명시된 임대료는 보증금을 제외한 수치(1층 기준)이며 분석에 사용된 sample은 20,568개 수준

[부동산114 리서치센터 (www.r114.com) 김민영]
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