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[2016년 1분기] 소비 심리 위축으로 서울 상권 임대료 0.51%↓ 부동산114 2016.04.28 조회수 : 15609 댓글수 : 0

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서울 소재 상가 임대료 2.91만원/㎡
상암DMC상권, 상주 인구 증가로 1분기 19.9%↑


2016년 1분기 서울 소재 상가 임대료는 전분기대비 0.51% 하락한 2.91만원/㎡으로 나타났다. 주택담보대출 심사기준 규제 강화에 따른 전반적인 소비 심리 위축과 연초 비수기라는 계절적 요인이 겹치면서 주요 상권 분위기가 한산했던 영향인 것으로 분석된다.


한편 당분기 상암DMC 상권의 임대료 상승폭이 두드러졌다. 상암DMC 상권 임대료는 3.65만원/㎡으로 전분기대비 19.9%, 전년동기대비 6.6% 가량 올랐다. 지난 해 MBC, YTN 등 미디어 관련업체들이 상암DMC로 이전하며 일대 상주인구가 증가함에 따라 상가 임대료 상승에 영향을 미쳤다. 더불어 최근에는 서울시가 상암DMC의 배후도시로 수색 역세권 개발에 나설 것이라고 밝히는 등 굵직한 개발 호재 소식들이 들리면서 상암DMC 상권의 성장이 더욱 기대된다.

▣ 강남 및 도심권역
강남권역은 △압구정로데오(6.6%) △신사(3.8%) ▼삼성역(-6.7%) ▼강남역(-7.9%) 순으로 임대료 변동을 보였다. 압구정로데오상권은 임대료 상승을 이끌만한 특별한 호재가 없었지만 임대인의 기대수익이 높은 수준을 유지하며 1분기 임대료가 강세를 보였다. 수요가 증가하는 분위기는 아니지만 부르는 값 자체가 높아 임차인을 구하지 못한 빈 점포 또한 증가하는 모습이다. 신사동 가로수길도 임대료 강세를 이어가고 있다. 관광객 수요 유입과 기존 수요가 맞물리며 유동인구가 꾸준하다. 이에 따른 영향으로 임대료가 계속 오르고 있다. 하지만 높은 권리금과 많게는 월 1,000만원에 달하는 임대료를 감당하기 쉽지 않은 분위기다. 잘되는 점포는 잘 될 수 밖에 없고 손님이 조금만 없어도 금새 다른 업종으로 전환될 가능성이 높다. 게다가 대기업 브랜드, 안테나샵 등이 유입되며 임대료는 계속 높아지며 기존 임차인들의 상권 이탈도 가속화될 가능성이 엿보인다.


한편 삼성역 상권은 메인상권에서 거리가 떨어져 있는 이면도로 내 저렴한 매물들이 출시되며 약세를 보였다. 강남역 상권은 삼성타운의 사옥 이전이 큰 이슈다. 삼성전자가 우면동과 수원으로 삼선물산 건설부문이 판교로, 상사부문은 잠실로 이전한다. 서초사옥 중 일부는 금융계열사가 입주하긴 했지만 그 외 공간의 임대여부는 결정되지 않은 듯 하다. 상주인구 감소가 매출에 악영향을 끼칠 것을 우려하는 상인들의 목소리가 높다.


▣ 신촌 및 영등포권역
신촌권역의 상권 임대료는 모두 약세를 보였다. 홍대 및 상수, 연남동 상권 임대료가 모두 하락했다. 상권이 안 좋아졌다기 보다는 비수기 및 소비심리 위축으로 그 동안 올랐던 임대료 수준이 소폭 조정됐다. 홍대 중심상권은 높아진 임대료로 중심상권 내 점포들의 손 바뀜이 잦다. 높은 임대료를 감당하기 위해 24시간을 운영하거나 좁은 공간을 활용해 길거리 음식을 선보이는 점포들도 늘고 있다.
이화여대와 신촌 상권의 임대료도 하락했다. 전분기 창업 전진 기지 조성 등 상권활성화 소식이 전해지며 이화여대 상권 임대료가 반등하는 듯 했지만 다시 마이너스 변동률을 나타냈다. 상권 침체로 유동인구는 감소했지만 정작 임대료 수준이 높아 임차인 구하기가 쉽지 않다. 특히 이대 상권이 시작되는 신촌 민자역사는 장기간 명도소송이 진행 중이라 더욱 침체된 분위기다.
신촌 상권도 잠잠하다. 대중문화의 거리가 조성되고 각종 행사가 개최됐지만 방학 및 송도캠퍼스 이전 영향으로 신입생 수요도 많지 않다.


한편 영등포권역은 △영등포역(6.1%) △여의도역(5.6%) △영등포시장역(2.4%) 순으로 임대료가 상승했다. 영등포역 상권은 요식, 유흥업종들이 밀집해 있는 지상상권과 패션, 코스메틱업종이 대부분인 지하상권으로 나눌 수 있다. 수요자들은 주로 영등포역에서 지하상가를 통해 타임스퀘어로 이동하고 저녁이 되면 요식업종이 밀집해 있는 골목으로 가 식사를 해결하거나 유흥을 즐기는 식이다. 연령대도 20대부터 50대까지 다양하고 평일, 주말 관계없이 유동인구가 유지되고 있다. 여의도역 상권은 면세점 오픈 3개월을 맞으며 중국인관광객이나 국내 수요자들의 방문이 점차 증가하는 모습이다. 3대 브랜드(에르메스, 샤넹, 루비이통) 입점도 아직인 탓일까 기대만큼 붐비지는 않지만 면세점 측은 앞으로 관광객을 유치할 수 있는 콘텐츠 개발에 힘을 실을 예정이라고 밝혔다.

▣ 서울 기타권역
서울 기타권역 중에서는 각종 문화행사와 컵밥거리가 인기를 끌며 외부 수요 유입이 활발한 노량진역 상권 임대료가 12.5% 가량 상승했다. 신천역 상권 임대료도 지하철역 도보 3분 이내의 대로변 매물 2개가 ㎡당 13만원 수준에서 출시되며 10.0% 올랐다. 한편 사당역은 이면도로 내 ㎡당 2만원 이하의 저렴한 매물들이 출시되며 당분기 11.1% 가량 하락했다.


▣ 분당 및 일산권역
분당 상권 임대료는 △야탑(15%) △정자(8.0%) △미금(5.6%) △판교(3.6%) ▼서현(-0.8%) 순으로 변동했다. 야탑역은 지난 해 12월부터 환승 정류장 시설개선사업이 추진되면서 상권 활성화 기대감이 돌고 있다. 야탑역은 택시와 버스 정차면이 함께 있어 그 동안 교통난이 매우 극심했다. 성남시는 편리한 대중교통 이용으로 유동인구 증가 및 지역경제 활성화에도 효과가 있을 것으로 내다보고 있다. 한편 판교역 일대는 상가매물 문의가 증가하는 모습이다. 3월 삼성물산 건설사업부가 입주하고 상업시설이 하나 둘 들어섬에 따라 상권 활성화를 기대하는 움직임이 감지됐다.


일산 주요 상권 임대료는 △정발산(5.5%) △대화(2.5%) △백석(1.5%) ▼마두(-2.0%) ▼주엽(-6.1%) 순으로 변동했다. 정발산은 라페스타와 웨스텀돔을 중심으로 패션과 요식업종이 밀집해 있는 상권이다. 킨텍스 인근 상업시설이 들어서며 잠시 주춤했지만 일산 중심에 위치해있고 대중교통을 이용한 접근성이 좋아 유동인구가 꾸준히 유지되는 모습이다. 백석은 고양터미널 건물에 대형 서점이 들어서는 등 백석역 주변으로 활기가 돌 것으로 기대된다. 한편 주엽은 대로변에 위치한 쇼핑상가 내 점포들이 ㎡당 2만원 수준에 출시되며 당분기 임대료 하락에 영향을 줬다.

롯데, AK프라자 홍대, 신사동 가로수길 진출
임대료 상승세 이어지며 상권 매력 퇴색될까 우려

최근 대형유통업체들이 서울 핫플레이스 상권에 본격 진출해 눈길을 끈다. 최근 롯데는 신규 고객을 적극적으로 유치하기 위해 고객 트렌드를 반영한 패션 및 라이프스타일 전문점을 홍대입구역 인근에 오픈했다. AK플라자도 신사동 가로수길 일대에 신규 패션라이프스타일 전문점 개장에 나선다. 내국인 수요뿐 아니라 관광객 수요가 증가하고 있다는 점을 이용해 백화점 업계의 저성장과 소비 심리 위축으로 인한 매출 저하 등을 극복하기 위해서다.
대기업들이 주요 상권에 진출하며 수요자들에겐 볼거리, 즐길거리가 많아진다. 하지만 장기적으로 볼 땐 이 현상에 대한 의구심이 든다. 대기업의 진출은 해당 상권의 임대료를 끌어올릴 가능성이 있다. 예를 들어 최근 홍대 중심상권은 유독 점포들이 자주 바뀐다. 임대료가 높아 매출이 나오지 않으면 문을 닫을 수 밖에 없고 그 자리엔 새로운 가게가 자리를 잡게 된다. 지금의 홍대 상권을 있게 한 개성 넘치는 점포들과 라이브카페, 공연장 등은 높은 임대료 때문에 홍대에 더 이상 머물 수가 없다고 한다. 신사동 가로수길도 마찬가지다. 가로수길에 들어서는 점포들은 대부분이 대기업 프랜차이즈, SPA 계열이다. 임대료가 천정부지로 솟는 가운데 이들이 가로수길에 입점하는 이유는 장사를 하기 위함보다는 수요자들의 니즈와 트렌드를 파악하고 브랜드를 알리는 데 있다. 상권의 대기업화가 진행되며 지금의 핫플레이스 상권을 있게 한 매력요소들이 사라지고 있다. 대기업과 영세업자가 상생하며 상권을 지속할 수 있는 방안 모색이 필요한 시점이다.


*출처: 부동산114 상가매물자료 (2016.1월~2016.3월 등록 매물기준) / 48개 상권 기준
*리포트에 명시된 임대료는 보증금을 제외한 수치(1층 기준)이며 분석에 사용된 sample은 17,965개 수준


[부동산114 리서치센터 (www.r114.com) 김민영]
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